Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General
de los Registros y del Notariado: Esta Resolución cambia el criterio exigido hasta ahora en
cuanto a la aportación del libro edificio en los supuestos de autopromoción. La
doctrina que la Dirección General había venido manteniendo la no exigencia
del libro del edificio en los supuestos de autopromoción en tanto que en estos casos no se pretendía tutelar el
interés del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y,
precisamente por ello, carecía de justificación imponer la exigencia de control
debatida cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se daba el supuesto
de hecho de la norma: la entrega de la edificación por el promotor a los
usuarios finales de la misma. Sin embargo esta doctrina tradicional debe ser
revisada como consecuencia de los cambios introducidos por la reforma de la Ley
Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en el que se modifica el artículo
202 y en su párrafo tercero señala que «salvo que por la antigüedad de la
edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el
libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca». En
base a este precepto se ha añadido un nuevo requisito a efectos de inscripción
para las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de
aportar para su archivo el libro del edificio. Y esta exigencia es para todo
tipo de edificación sean viviendas o industriales (artículo 2 de la Ley de
Ordenación de la Edificación). Requisito que viene confirmado por el artículo
9.a) de la Ley Hipotecaria al señalar que: «A tal fin, la inscripción contendrá
las circunstancias siguientes: a) (…) y, tratándose de edificaciones, expresión
del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no
les fuera exigible».
El libro
del edificio se configura como un conjunto de documentos gráficos y escritos,
que proporcionan a los propietarios y usuarios la información necesaria no sólo
para la contratación de los servicios y suministros necesarios para el
funcionamiento del edificio, sino también para llevar a cabo, entre otras,
actuaciones relativas a su mantenimiento y conservación, a la correcta ejecución
de eventuales obras de reforma, reparación o rehabilitación o al resarcimiento
de daños materiales causados por vicios o defectos de construcción, documentación
que, por su propia naturaleza y finalidad, debe ser actualizada y ser accesible
a los sucesivos interesados, propietarios y sucesivos adquirentes, a los que
debe añadirse a las Administraciones Públicas. Partiendo de esta función del
citado libro, ajena, en principio, al contenido estricto de la publicidad
registral, el legislador de la reforma, aprovechando la propia dinámica de la
institución registral, viene ahora a imponer como requisito de inscripción de
la edificación, el archivo registral del libro, y facilitando, a su vez, su
publicidad. Tal novedosa función registral de archivo y publicidad de un
contenido ajeno a la situación jurídico real del inmueble, que toma ahora sólido
apoyo en la actual normativa hipotecaria, no puede ser desligada de un modo
absoluto del ámbito material en el que se enmarca, la protección de los
derechos de consumidores y usuarios, en este caso, usuarios de los inmuebles. En
definitiva, en el caso de este expediente, dados los términos claros e inequívocos
del artículo 202 de la Ley Hipotecaria y del artículo 21 de la Ley 9/2010, de
30 de agosto, del derecho a la vivienda, impiden excepcionar del requisito del
depósito previo en el Registro del libro del edificio respecto del supuesto de
autopromoción, excepción, que a diferencia de lo que ocurre con otras
exigencias (v. gr. seguro decenal) no está contemplada en ninguna norma, lo
cual puede estar justificado, además, en el sentido de que el seguro decenal
tiene una duración temporal, mientras que el libro del edificio tiene vocación
de permanencia
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