Tema 6: La reseña de cargas. La verificación registral. La solicitud de información continuada de cargas. Supuestos excluidos de verificación
El notario, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de bienes inmuebles o constitución de derecho real sobre ellos, deberá comprobar la titularidad y el estado de cargas de aquellos por medios telemáticos y en los supuestos de imposibilidad técnica (que es lo que sucede por ahora), podrá hacer la comprobación mediante la petición de una nota simple al Registro de la Propiedad que corresponda.
La petición de nota simple podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso telefax. Una vez recibida la nota simple el otorgamiento de la es-critura deberá realizarse dentro de los diez días naturales siguientes. La información podrá ser so-licitada sin expresión de plazo o para un día determinado dentro de los quince naturales siguientes al de la petición.
Se excepcionan del deber de comprobación de cargas los supuestos de actos de liberalidad (donación y herencia) y también cuando el adquirente del bien o beneficiario del derecho se declare satisfecho de la información resultante del título, de las afirmacio-nes del transmitente y por lo pactado entre ellos siempre que, además, haga constar la urgencia de la formalización del acto en la escritura que autorice y todo ello sin perjuicio de que el notario podrá dene-gar su actuación si no considera suficientemente justificada la urgencia alegada o si alberga dudas sobre la exactitud de la información que posee el adquirente.
La reseña de cargas y su comprobación se hace constar en el expositivo de la escritura según resultan de la nota simple informativa y de los títu-los que se presenten (si hay cargas conocidas que no estén inscritas ni siquiera presentadas). En el Reglamento está prevista una comprobación de cargas en tiempo real a través de medios telemáticos que todavía no está operativa, y que permitirá comprobar el estado de cargas en el mismo momento de la firma de la escritura.
El apartado de cargas se puede desdoblar en dos conceptos, uno las cargas propiamente donde ser re-señan las que existan (lo que puede hacerse en for-ma breve con remisión a lo que resulten de la nota simple que se incorpora) y otro la verificación registral donde se hace relación de la nota simple obtenida y de su concordancia con la titularidad y cargas expresadas.
Veamos primero un formulario de solicititud de información registral y después un modelo de la reseña de cargas y su comprobación en el expositivo de la escritura pública.
SOLICITUD DE INFORMACION (ART. 175 RN Y 354 RH)
NOTARIO:
DIRECCIÓN: C/ ENRAMADILLA, NÚMERO 7, PLANTA 1ª (ESQ. AVDA. BUHAIRA) 41005 SEVILLA
FAX EMISOR : 95 466 27 46 NUMERO DE TFNO : 95 454 62 07
FAX RECEPTOR :
SOLICITUD DE INFORMACION REGISTRAL NUMERO : PI */2011
FECHA DE LA SOLICITUD : *- Septiembre - 2011
FECHA PARA LA QUE INTERESA LA INFORMACION : *- Octubre - 2011
1.- IDENTIFICACION DEL/DE LOS DISPONENTES o TRANSMITENTE/S:
Apellidos y Nombre: DON * Y DOÑA *.
D.N.I. Número : *.
2.- REFERENCIA REGISTRAL :
REGISTRO DE LA PROPIEDAD NÚMERO * DE *SEVILLA
Tomo: * Libro: * Folio: * Finca: *
3.- IDENTIFICACION DE LA FINCA :
URBANA.- *.
4.- OBSERVACIONES :
_________________________________________________________________
*No disponemos de mas datos identificativos de la finca. Rogamos, si es posible, nos envíen descripción completa de la finca y título de Propiedad. Gracias por todo.
SELLO DE LA NOTARIA
En cuanto al modelo general de cargas y verificación registral se puede proponer el siguiente:
Cargas: *Salvo afecciones fiscales* la* finca* descrita* se encuentra* libre* de toda carga, gravamen o li-mitación según manifiesta *la parte *transmitente.
*La finca esta gravada con una hipoteca a favor de la entidad * en garantía de un préstamo de * euros. *El citado préstamo ha sido devuelto con sus intereses y demás prestaciones accesorias, y la hipoteca está pendiente de cancelación.
Verificación registral: Yo, el Notario, constato que la información registral recabada, y que se in-corpora a esta matriz, consistente en nota simple expedida por el Registro de la Propiedad instado, es conforme con lo precedentemente expuesto en cuanto a la descripción, titularidad y estado de cargas, lo que se ha participado con carácter pre-vio a los otorgantes, y ratifica en este momento la parte *transmitente, que asevera además la inexis-tencia de otras cargas tácitas que pudieran afectar a la finca como consecuencia de impuestos territo-riales, gastos de comunidad, y primas de seguros.
La comprobación telemática de la titularidad y estado de cargas no ha sido obtenida por imposibili-dad técnica en este acto, por lo que advierto a las partes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 175 del Reglamento Notarial, de la posible existencia de discordancia entre la información re-gistral y los Libros del Registro.”
También se puede agrupar la reseña de cargas y su verificación en un sólo epígrafe:
CARGAS.- Manifiesta*n su*s titular*es que la finca descrita se encuentra gravada con una hipoteca a favor de *, para garantizar la devolución de un préstamo de * de principal.
Así también resulta de la información registral recabada por mí, y recibida por telefax en el pasado día *, y que dejo unida a esta matriz para insertar en sus copias o traslados.
Manifiesta la parte vendedora, que el expresado préstamo va a ser cancelado económicamente *en el día de hoy, por lo que queda pendiente su cancelación registral.
Al no haberse producido el acceso telemático a los libros del Registro de la Propiedad, advierto de la posible existencia de discordancia ente la información registral y aquéllos.
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