I.- En los documentos sujetos a registro el notario hará la descripción de los bienes con la mayor exactitud posible, expresando las circunstancias que sean imprescindibles para realizar la inscripción. Estas circunstancias vienen determinadas en el artículo 51 del RH, que podemos reseñar de la forma siguiente:
1.- La naturaleza de la finca. En primer lugar se debe indicar si la finca es rústica o urbana, el nombre con las que las de su clase sean conocidas en la localidad, y en aquéllas, si se dedican a cultivo de secano o de regadío y, en su caso, la superficie aproximada destinada a uno y a otro.
Si se aporta cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredite se hará constar, además, la calificación urbanística de la finca.
2.- La situación de las fincas rústicas se determinará expresando el término municipal, pago o partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren; sus linderos por los cuatro puntos cardinales; la naturaleza de las fincas colindantes, la referencia catastral; y cualquier circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el nombre propio si lo tuviere.
- La situación de las fincas urbanas se determinará expresando el término municipal y pueblo en que se hallaren; el nombre de la calle o sitio; el número si lo tuvieren, y los que hayan tenido antes; el nombre del edificio si fuere, conocido por alguno propio; sus linderos por la izquierda (entrando), derecha y fondo, la referencia catastral; y cualquier otra circunstancia que sirva para distinguir de otra la finca descrita. Esto no se opone a que las fincas urbanas cuyos linderos no pudieran determinarse en la forma expresada se designen por los cuatro puntos cardinales.
3.- La medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que también se haga constar la equivalencia a las medidas del país.
4.- Las cargas y limitaciones de la finca o derecho que se inscriba se expresarán indicando brevemente las que consten inscritas o anotadas.
5.- El valor de la finca se designará, en letras y entre paréntesis en números. Ej: DIEZ MIL EUROS (€ 10.000).
II.- Complemento y rectificación de datos.
A requerimiento de los otorgantes o cuando el notario lo juzgue conveniente, podrá añadirse cualesquiera otras circunstancias descriptivas no exigidas por la legislación registral, que faciliten una mejor determinación del objeto del negocio jurídico formalizado.
En la descripción de los inmuebles, los notarios rectificarán los datos equivocados de acuerdo con lo que resulte de la certificación catastral descriptiva y gráfica que refleje su realidad material. Al realizar la rectificación se consignarán con los datos nuevos los que aparezcan en el título para la debida identificación de la finca con los asientos del Registro; y en los documentos posteriores sólo será preciso consignar la descripción actualizada, rectificándola de nuevo si fuere preciso.
Por tanto, también pueden añadirse otras circunstancias no exigibles que faciliten una mejor determinación del objeto del negocio jurídico. Así puede ser interesante señalar los linderos con relación a datos objetivos (parcela y polígono) que son más duraderos que las efímeras reseñas subjetivas( fulano, mengano y zutano).
Si se rectifica la descripción en una escritura junto con los datos antiguos se añade los datos nuevos, sin que sea necesario repetir ya lo mismos en documentos posteriores en lo que ya constará el dato rectificado (Cf. art.171 RN). (Ej. calle A, hoy B,). Incluso dentro del mismo documento si hay una referencia posterior, como sucede en una venta con previa declaración de obra nueva en la que se actualizan los linderos, no es necesaria repetir, junto con la descripción nueva, la antigua.
Si las fincas colindantes tienen una naturaleza distinta de la finca que se describe deberá indicarse. Así sucede si la finca que es rustica colinda con una casa o molino, o si la finca que es urbana colinda con una finca rustica.
Pero la rectificación no es siempre arbitraria. Si lo que se rectifica es la superficie hay que justificar el exceso o defecto de cabida. Los excesos de cabida serán objeto de estudio en tema aparte.
La rectificación de linderos puede ser no posible si afecta a fincas colindantes con montes públicos, carreteras, zona marítimo terrestre, o espacios naturales protegidos. Y si se rectifica la descripción de un piso haría falta el acuerdo de la junta de propietarios, pues esta modificación puede suponer una alteración del título constitutivo de la propiedad horizontal.
III.- Modelos de descripción:
1.- RUSTICA.- Suerte de tierra calma poblada de olivar dedicada a cultivo de secano *de regadío, al sitio de *, en el término municipal de * La Algaba y que es conocida por el nombre de *.
Es la parcela * del polígono *.
Tiene una cabida *aproximada de * fanega*, equivalentes a * hectárea*, * áreas, * centiáreas *.si bien a resultas de nueva y exacta medición su superficie real es de *.---------------------------
Linda: Norte, con *; Sur, con *; Este, con *; y Oeste, con *. Todas las fincas colindantes son de naturaleza rústica excepto *.
*La descripción de la finca se complementa mediante una certificación catastral descriptiva que se incorpora a la presente escritura.
B.- Modelo de descripción de fincas urbanas:
El supuesto normal de descripción sería el siguiente;
2.- URBANA: Casa o vivienda unifamiliar de *dos plantas, señalada con el número * de gobierno en la *calle *, de la villa de *La Algaba.
El solar presenta una fachada de * metros y una profundidad de * metros lineales, tiene forma *rectangular * irregular y ocupa un área aproximada de * metros cuadrados.
La superficie construida es de * metros * decímetros * cuadrados, distribuidos entre las dos plantas, a razón de * metros cuadrados la planta baja, y * metros cuadrados la planta alta.
La superficie no construida destinada a patio es de * metros cuadrados.
La vivienda disfruta de las dependencias necesarias para servir de casa-habitación.
La calidad de la edificación y su estado de conservación se considera como normal.
La antigüedad del inmueble excede los * años.
Linda: por su izquierda, entrando, con la de *; por su derecha, con *; y por el fondo, con la *.
Otros supuestos son:
3.- Solar: El RH señala que la descripción de los linderos es empezando por la izquierda entrando, derecha y fondo. El frente no hace falta, pero es útil si se hace la descripción perimetral de la finca (linda a la izquierda, en línea de * metros y * centímetros.
4.- Chalé (no decir chalet). Tener en consideración la parte edificada y la destinada a jardín. “Casa vivienda unifamiliar de * plantas y terreno sin edificar destinado a jardín, que conforman el Chalé llamado * en * en la calle * número *.
5.- Edificio sin propiedad horizontal. La descripción tiene que ser detallada a efectos de su valoración fiscal. Reseñar la superficie construida total y separada por plantas, indicando su destino. También la superficie no construida y su destino.
6.- Piso o local en propiedad horizontal. Es exagerada la referencia al lindero de arriba y de abajo de viviendas. Imprescindible no omitir la cuota en los gastos comunes.
URBANA: Número *: Piso ubicado en la planta * puerta * del inmueble sito en el número * de gobierno en la calle *, de *esta villa de *La Algaba.
Se distribuye en vestíbulo, cocina, salón-comedor, dos dormitorios y baño.
Ocupa una superficie útil de * metros y * decímetros cuadrados, y una superficie construida de * metros y * decímetros cuadrados.
Linda: por su izquierda, entrando, con *; derecha, con *; y fondo, con *.
Cuota de participación: Tiene asignado un coeficiente, en relación con el total valor del Conjunto de que forma parte de *%, y en relación con el bloque a que pertenece de *%.
7.- Duplex: Expresar la superficie construida total y la particular por planta. Los linderos de cada una de las plantas. Sería conveniente hacer referencia a la tercera dimensión: la altura.
8.- Cuota con asignación de plaza: Participación indivisa de * enteros y * centésimas por ciento de la siguiente finca: Local en planta sótano..... Esta finca se divide idealmente en porciones indivisas de *, a cada una de las cuales se le asigna el uso y disfrute exclusivo de una plaza de estacionamiento de vehículo. En total las plazas son *. Es de uso y disfrute común de todos los copropietarios las zonas de acceso y maniobra. Esta participación indivisa tiene anejo el uso y disfrute exclusivo de la siguiente zona: Plaza de garaje número *:
9.- Plaza de garaje en subcomunidad: requiere una previa división horizontal de la planta sótano para formar la subocomunidad que se integraría por las plazas de garaje en que se divide el sótano. Hay que fijar dos números de p.h. (el de elemento base, y el de elemento dividido) y dos cuotas (en la comunidad y en la subcomunidad).
Descripción abreviada: Hay casos en que no es necesario una descripción tan detallada como la que exige el RH. Así en la transmisión del usufructo al nudo propietario y en la escritura de cancelación de hipoteca o condición resolutoria, de posposición de derechos basta una breve reseña identificadora de la finca con sus datos registrales. (Se obviaría así los linderos, la superficie, la cuota, las cargas, el título de adquisición, la cláusula de arrendamiento).
IV.- REFERENCIA CATASTRAL.
La referencia se compone de 18 números y dos letras. Y se consigna en la escritura por el último recibo del IBI y en su defecto por certificado catastral, escritura pública anterior o información registral en los que resulte de forma indubitada la referencia que en todo caso deberá transcribirse e incorporarse a la matriz para su traslado en las copias.
a) Modelo General.
Catastro.- La finca se encuentra amillarada a nombre de *la parte transmitente, con el número de la calle de su situación, según se deduce certificación descriptiva y gráfica en la que consta de forma indubitada el número de referencia catastral *.
Los otorgantes muestran la conformidad sobre la identidad y concordancia de la descripción del inmueble en la presente escritura con la que resulta de la certificación catastral que se incorpora a esta matriz.
Cumplida la obligación de aportar la referencia catastral no será preciso hacer la declaración de alteración catastral, no obstante se solicita que en la titularidad catastral conste el nombre de todos los adquirentes.
* Los comparecientes declaran que no pueden aportar la referencia catastral, autorizándome a hacer constar, mediante diligencia, la información que sobre el particular reciba de los propios otorgantes o del Catastro, por lo que yo, el Notario, advierto que subsiste la obligación de declarar, en el plazo de dos meses, la alteración catastral producida ante la correspondiente Gerencia Territorial del Catastro y de las responsabilidades establecidas por falta de presentación de la declaración, por no efectuarla en plazo y por la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas.
V.- RESEÑA DE DATOS REGISTRALES.
a) Registro de la Propiedad: Los datos registrales se enumeran con el orden que sigue: tomo, libro, folio, finca, inscripción.
Inscripción: Consta en el Registro de la Propiedad número * de Sevilla, al Tomo *, Libro *, Folio *, Finca *, inscripción *.
b) Registro Mercantil: tomo, folio, hoja.
c) Registro Civil: sección, tomo, página.
VI.- TITULO DE ADQUISICION:
El título de adquisición es importante que se exhiba para poder asegurarse de su fiel trascripción, y no se omitan o se cometan inexactitudes que pueden tener graves consecuencias fiscales. Así la fecha del título de adquisición puede ser determinante para la liquidación de la plusvalía municipal o de la plusvalía en el IRPF. Otro error frecuente es que al no exhibir el título en la compraventa se omitan los trasteros o cuotas de participación de fincas vinculadas (piscina, club social) que quedarían sin transmitir. Si no se exhibe el título su relación se hará por lo que manifiesten los interesados.
En el título el notario deberá consignar una nota expresiva de la transmisión o acto realizado. Cuando fueren varios los bienes o derechos, se pondrá una sola nota al pie del documento.
Modelo general:
a) Inter vivos:
Título: Adquirió la propiedad por (donación o compra, permuta, adjudicación en pago, aportación a gananciales) a do* en virtud de escritura pública otorgada en *esta villa el día * de * de mil novecientos *, autorizada por su *entonces Notario don *, con número * de protocolo.
b) Mortis causa:
Título: Adquirida por *herencia de do* formalizada en escritura pública otorgada en *, el día * de * de mil novecientos *, autorizada por su notario don *, con número * de protocolo.
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