No se admite la posibilidad de hipotecar bienes adquiridos bajo condición suspensiva.

Resolución de 28 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación por la que se deniega la inscripción de una hipoteca constituida por unos adquirentes bajo condición suspensiva no cumplida.

 Mediante escritura otorgada el día 22 de noviembre de 2021 subsanada por otras dos se cedía y transmitía tres fincas registrales bajo la condición suspensiva de la satisfacción de una pensión vitalicia, quedando expresamente condicionada de manera suspensiva la referida transmisión dominical y, por tanto, la adquisición del dominio, a «que las cesionarias justifiquen que han satisfecho la totalidad de la pensión, a cuyo término se entenderá producida la transmisión de los bienes mencionados, entendiéndose en dicha fecha la del cumplimiento de la presente condición suspensiva». En el mismo título, las cesionarias, no habiendo adquirido el dominio de los citados inmuebles, los hipotecaban en favor del cedente «en garantía de la obligación condicional contraída, en el tiempo y cuantía convenidos. Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad fue denegada la inscripción ya que no es posible constituir hipoteca por quienes no son todavía dueñas de las fincas. En este sentido dispone el artículo 1857 del Código Civil: “Son requisitos esenciales en los contratos de prenda e hipoteca ‘...2.º que la cosa hipotecada pertenezca en propiedad al que la... hipoteca’”. En el presente caso las compradoras no adquieren la propiedad de las fincas transmitidas puesto que la cesión está sometida a condición suspensiva. No se puede confundir las hipotecas en garantía de obligación suspensiva reguladas en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y 238 del Reglamento Hipotecario y la hipoteca de bienes sujetos a condición suspensiva, que no está admitida en nuestro ordenamiento jurídico puesto que uno de los requisitos para la constitución de la hipoteca es que el hipotecante sea el dueño de la finca, como dispone el artículo 1857 del Código Civil. Sin embargo, el caso de bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas si es admisible y se contempla en el artículo 107 párrafo 10 de la Ley Hipotecaria.  La DG sostiene que debe afirmarse que entre los principios de nuestro Derecho Hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Atendiendo al defecto apreciado por la Registradora, es decir, el poder de disposición y de hipotecar del adquirente de bienes adquiridos bajo condición suspensiva pendiente de cumplimiento, el recurso no puede prosperar. En el presente expediente los otorgantes carecen de poder de disposición de derecho alguno susceptible de ser hipotecado, al tratarse de cesionarios bajo condición suspensiva, condición que pospone la adquisición del dominio hasta su cumplimiento, adoptando, los adquirentes, una simple posición jurídico obligatoria. Tales extremos no pueden confundirse con la regulación contenida en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria, preceptos que dan carta de naturaleza a la hipoteca en garantía de obligaciones futuras o condicionales, figuras en las que el elemento condicional recae sobre la propia obligación garantizada, y no sobre la titularidad del bien. El artículo 108 de la Ley Hipotecaria expresamente admite la hipoteca de bienes sujetos a condición resolutoria; pero no contempla la posibilidad de hipotecar bienes adquiridos bajo condición suspensiva. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

https://www.boe.es/boe/dias/2023/04/18/pdfs/BOE-A-2023-9511.pdf