Resolución de 24 de noviembre de 2021 de la DG: Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de agrupación de fincas urbanas y cambio de uso. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la división o segregación y la agrupación de los pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento de los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran. Ahora bien, el consentimiento que deben prestar a la división los restantes propietarios es un acto para el que se atribuye competencia a la junta como órgano colectivo de la comunidad. Y aunque, en general, el artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal exige para los acuerdos no regulados expresamente en el mismo precepto, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos, «la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación», esta regla de unanimidad ha quedado flexibilizada después de las modificaciones llevadas a cabo en dicha Ley por la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, de modo que aquella Ley modificada regula la división, segregación o agregación de los pisos o locales y sus anejos en el artículo 10.3.b), conforme al cual requieren la aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el consentimiento de los titulares afectados y la fijación de las nuevas cuotas de participación. Y no hay obstáculo para que el acuerdo de la junta sea sustituido por el consentimiento que, además del correspondiente al propietario del elemento afectado, presten los restantes propietarios mediante su comparecencia en el otorgamiento de la escritura.
Sin
perjuicio de lo anterior, esta Dirección General (cfr., por todas, la
Resolución de 12 de febrero de 2016) ha admitido la validez de las cláusulas
por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de
elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de
propietarios. La validez de este tipo de cláusulas estatutarias es igualmente
admitida por el Tribunal Supremo, como ponen de relieve las Sentencias de 15 de
noviembre de 2010 y 25 de febrero de 2013.
Con
la actual redacción del artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal,
y conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por esta Dirección
General, para llevar a cabo la agrupación de departamentos independientes será
imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de
las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento
interviniendo en la escritura, además del propietario de los elementos
agrupados, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos
que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula
que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación
sin el referido acuerdo de la comunidad.
En el supuesto objeto de este expediente, no
figura inscrita respecto de la finca matriz la cláusula estatutaria que permite
tal posibilidad de agrupación o segregación; ni se ha acreditado la
autorización de la comunidad de propietarios con una certificación expedida por
el órgano de la misma que tenga facultad certificante, con el visto bueno
correspondiente en su caso y con sus firmas y cargos legitimadas notarialmente,
acreditativa de la aprobación por la junta general de propietarios de la
agrupación efectuada. En consecuencia, al no recogerse en las normas de
comunidad la facultad de agrupar entre sí varias fincas pertenecientes a la
división, sería preciso acompañar la referida certificación.
Disposición
20350 del BOE núm. 294 de 2021
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