La reseña identificativa del documento fehaciente del que resulte la representación acreditada debe contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador por constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral

 

Resolución de 9 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: Se suspende la inscripción de una compraventa de determinadas fincas previa declaración de obra nueva sobre una de ellas, otorgada como vendedora, por una sociedad de responsabilidad limitada representada por dos administradores solidarios, cuyos cargos que no están inscritos en el Registro Mercantil. El notario autorizante reseña la escritura pública de elevación a público de los acuerdos de nombramiento de tales administradores, con especificación únicamente del nombre de la notaria autorizante, fecha de dicha escritura y de los acuerdos de la junta general universal elevados a público y número de protocolo. Asimismo, advierte sobre la falta de inscripción de tal nombramiento en el Registro Mercantil; y añade que ha tenido a la vista copia autorizada de la escritura de nombramiento y que juzga suficiente dicha representación.

La registradora suspende la inscripción porque considera que, al no estar inscrito en el Registro Mercantil el nombramiento de los administradores de la sociedad deberá acreditarse la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquella y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral. establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil. Para que el nombramiento de administrador produzca efectos desde su aceptación, háyase o no inscrito dicho nombramiento en el Registro Mercantil, es preciso justificar que dicho nombramiento es además valido por haberse realizado con los requisitos, formalidades y garantías establecidas por la legislación de fondo aplicable».

La circunstancia de que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales (cfr. artículo 94.1.5.ª del Reglamento del Registro Mercantil) no significa que dicha inscripción en aquel Registro deba realizarse necesariamente con carácter previo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos o contratos otorgados en ejercicio de dicha representación, pues, a diferencia de otros supuestos (cfr. artículo 383 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual, la falta de publicidad de la sociedad adquirente en el Registro Mercantil sí es obstáculo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición realizada a su favor, o el artículo 249.3 de la Ley de Sociedades de Capital, conforme al cual, no sería inscribible en el Registro de la Propiedad lo actuado por un consejero delegado no inscrito, habida cuenta del carácter constitutivo de la inscripción de dicho cargo), y a diferencia también de lo que sucedía con la redacción del Reglamento del Registro Mercantil anterior de 1956 (cfr. artículo 95), en la legislación actual, con las excepciones contempladas en la misma, no hay ningún precepto que imponga aquella inscripción en el Registro Mercantil con carácter general y previo a la inscripción en el Registro de la Propiedad.

No obstante, el hecho de que el nombramiento del administrador de la sociedad surta efectos desde su aceptación sin necesidad de su inscripción en el Registro Mercantil, a pesar de ser ésta obligatoria, no excusa de la comprobación de la concurrencia de los requisitos legales exigibles en cada caso para apreciar la válida designación del mismo. Es decir, para que el nombramiento de administrador produzca efectos desde su aceptación, háyase o no inscrito dicho nombramiento en el Registro Mercantil, es preciso justificar que dicho nombramiento es además válido por haberse realizado con los requisitos, formalidades y garantías establecidas por la legislación de fondo aplicable.

Por tal razón, en estos casos de falta de inscripción del nombramiento de administrador en el Registro Mercantil, la reseña identificativa del documento o documentos fehacientes de los que resulte la representación acreditada al notario autorizante de la escritura debe contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador por constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral (vid. artículos 12, 77 a 80, 108, 109 y 111 del Reglamento del Registro Mercantil).

En el presente caso, la ausencia de inscripción en el Registro Mercantil del nombramiento de los administradores no puede estimarse suplida por la reseña que figura en la escritura calificada. El notario ha emitido, conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, el juicio que le compete sobre la suficiencia de las facultades representativas acreditadas por los administradores de la sociedad vendedora para otorgar la declaración de obra nueva y la compraventa objeto de la escritura que autoriza; pero la reseña del documento auténtico del que resulta la representación no tiene la precisión necesaria ni es suficiente para que no quepan dudas de que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas. Por ello, la registradora no puede apreciar que el título autorizado contenga los elementos que permiten corroborar que el notario ha ejercido dicho control. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

https://www.boe.es/boe/dias/2023/05/29/pdfs/BOE-A-2023-12599.pdf

 

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

 

La Ley de vivienda busca una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de vivienda, y en concreto persigue los siguientes objetivos:

 − Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda aplicable a todo el territorio nacional.

− Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado.

 − Asegurar la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas que las habitan.

 − Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda.

 − Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda.

− Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación.

− Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso.

 En primer lugar, en el título preliminar, se concretan el objeto y los fines de la ley y se establecen las correspondientes definiciones legales. Además, se configuran las políticas destinadas a satisfacer el derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada como un servicio de interés general, tanto mediante la creación y gestión de parques públicos de vivienda como a través de aquellas actuaciones, públicas y privadas, que tengan por objetivo la provisión de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.

 En el título I, se recoge el estatuto básico del ciudadano en relación con la vivienda, así como el régimen jurídico básico del derecho de propiedad de la vivienda, definiendo las facultades y deberes que comporta. Entre otros aspectos, en zonas de mercado residencial tensionado se introduce un deber legal de información por parte de los grandes tenedores, a requerimiento de la Administración competente en materia de vivienda, con objeto de asegurar el cumplimiento de los deberes asociados al derecho de propiedad de la vivienda, especialmente en estos entornos en los que debe evitarse prácticas de retención y desocupación indebidas, que podrían tener efectos muy negativos en el mercado residencial a nivel local. También se da relevancia a que el derecho de propiedad no ampara el uso antisocial de la vivienda o la discriminación por cualquier razón, entre otras.

 En el título II, se recogen los aspectos fundamentales de la actuación pública en materia de vivienda, precisando algunos principios vinculados a la ordenación territorial y urbanística y regulando las herramientas básicas de la planificación estatal en esta materia, con plena salvaguarda de la competencia autonómica en esta materia. En todo caso, la ley garantiza que la vivienda protegida, ya sea social o de precio limitado, salvo excepciones, no pueda descalificarse. También es importante destacar la introducción del concepto de vivienda asequible incentivada, como figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo. Se trata de un novedoso concepto que se suma a la vivienda protegida como mecanismo efectivo para incrementar la oferta de vivienda.

 Se incluye también dentro del título II la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, que podrán efectuar las Administraciones competentes en materia de vivienda a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado. Por último, se establece el Consejo Asesor de Vivienda, como un órgano consultivo para las políticas estatales de vivienda, cuya creación deberá ser objeto de desarrollo reglamentario y que asegurará la participación de los distintos agentes sociales en la elaboración y desarrollo de la política de vivienda.

 En el título III se establece la regulación del régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda. Dichos parques públicos, casi inexistentes en España si se comparan con la media de la Unión Europea, son fundamentales para garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada a amplios grupos sociales y para poder paliar los efectos de los graves desajustes del mercado. Integrarán el parque público las viviendas sociales adquiridas por las Administraciones Públicas en ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, en casos de ejecución hipotecaria o dación en pago de vivienda habitual de colectivos en situación de vulnerabilidad o en exclusión social o cualquier otra vivienda social adquirida por las Administraciones públicas con competencias en materia de vivienda, o cedida a las mismas, que sea susceptible de destinarse a los fines del parque público de vivienda. De esta forma, la ley evita que vuelvan a repetirse indebidas enajenaciones del parque público de vivienda, y se establece un patrimonio separado en el que los ingresos obtenidos deberán destinarse siempre a la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda. La ley establece que los ingresos procedentes de las sanciones que pudieran imponerse por el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda, así como los ingresos procedentes de la enajenación de los bienes patrimoniales del parque público de vivienda deberán tener como único destino el de sufragar las políticas públicas de vivienda, en los términos y condiciones establecidas.

 El título IV se centra en el refuerzo de la protección en las operaciones de compra o alquiler de vivienda, estableciendo una serie de garantías y obligaciones de información a la que tienen derecho las personas o entidades adquirentes o arrendatarias de vivienda, y una serie de responsabilidades derivadas de su incumplimiento, ya se trate del vendedor o del intermediario en la operación inmobiliaria. En particular, se establece como derecho de las personas demandantes, adquirientes o arrendatarias de vivienda, el de recibir información en formato accesible, que sea completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, que asegure el pleno conocimiento de las condiciones de la vivienda objeto de la operación. Asimismo, se establecen determinados requisitos básicos de los agentes inmobiliarios y de la información o publicidad a los que deben sujetarse los operadores. En el mismo título IV se recoge, sin perjuicio de los principios y requerimientos contenidos en la normativa autonómica de aplicación y con carácter mínimo, la información que la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta puede requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta.

 A través de la disposición adicional primera se establece la creación de una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda, que estará vinculada a los actuales registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas, al Registro de la Propiedad y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico o local, con el objeto de incrementar la información disponible para el seguimiento de las medidas.

 Por su parte, la disposición adicional segunda refuerza la política de vivienda como prioridad en la gestión patrimonial del Estado y, de un modo especial, en aquellos ámbitos que hayan sido declarados como zonas de mercado residencial tensionado, en los que es preciso movilizar todo el suelo que potencialmente pueda ser destinado a residenciales para hacer frente a la escasez de oferta asequible que caracteriza dichos entornos.

 En la disposición adicional tercera se establece la previsión de un proceso de revisión de los criterios para la identificación de zonas de mercado residencial tensionado, para adecuarlos a la realidad y evolución del mercado residencial, que tendrá lugar a los tres años desde la entrada en vigor de la ley, sobre la base de la cooperación con las Administraciones competentes en materia de vivienda.

  La disposición adicional cuarta regula la aplicación de los recursos de los planes estatales en materia de vivienda en los trámites de intermediación y conciliación previos a la presentación de la demanda, introducidos en la modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que se recoge en la disposición final quinta de la ley.

 En la disposición adicional quinta se establece la constitución de un grupo de trabajo para la mejora de la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda y, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada.

 En cuanto a la disposición adicional sexta, por su particular relevancia en el ámbito de la vivienda, se regulan determinados aspectos de la actividad de los administradores de fincas, teniendo en cuenta que es un colectivo profesional de gran importancia para asegurar la garantía y protección de los derechos de los consumidores.

 El régimen transitorio de la ley incluye cuatro disposiciones transitorias.   La disposición transitoria primera establece que las viviendas que estuvieran calificadas definitivamente con algún régimen de protección pública a la entrada en vigor de la ley, se regirán por lo dispuesto en dicho régimen y, en cuanto a las viviendas que formen parte del parque público de vivienda, establece que se regirán por lo dispuesto en la ley y en las disposiciones de la legislación en materia de vivienda, urbanismo y ordenación del territorio que los regulen.

 La disposición transitoria segunda introduce una serie de objetivos en relación con el parque de vivienda destinado a políticas sociales, que operará en defecto de marcos temporales y metas específicas definidas por parte de las administraciones territoriales competentes. En particular, se marca el objetivo de alcanzar el 20 por ciento de vivienda destinada a políticas sociales en aquellos municipios en los que se hayan declarado zonas de mercado residencial tensionado, así como unas obligaciones de evaluación anual del grado de consecución de los objetivos y metas establecidas.

 Por su parte, en la disposición transitoria tercera, se establece la sujeción de los procedimientos suspendidos en virtud de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 al procedimiento de conciliación o intermediación previsto en la modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que se recoge en la disposición final quinta de la ley.

  En cuanto a la disposición transitoria cuarta, recoge el régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, y especifica la continuidad de la vigencia de las medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.

 En cuanto a la disposición derogatoria única recoge la derogación a la entrada en vigor de la ley de cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en ella.

 En relación con las disposiciones finales, en la disposición final primera, se establece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo. Para ello, se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, estableciendo para las viviendas arrendadas la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor y, en los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas que hubiesen estado arrendadas, a nuevos inquilinos, se plantea la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general a la renta del contrato anterior, aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos establecidos en la ley. Asimismo, en estas zonas de mercado residencial tensionado, cuando el propietario sea un gran tenedor, o en el caso de viviendas que no hubiesen estado arrendadas como vivienda habitual en los últimos cinco años cuando ello se justifique en la declaración de la zona, no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, cuya aplicación se define a través de una nueva disposición transitoria que se introduce en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

En la misma disposición final primera se introducen también determinadas mejoras en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda a través de diferentes modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Entre ellas, se puede destacar la introducción de una prórroga extraordinaria de un año al término del contrato, que podrá solicitarse en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, así como el establecimiento de la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador.

 Finalmente, la disposición final primera, con objeto de evitar incrementos desproporcionados en las actualizaciones anuales de los contratos de alquiler de vivienda, a través de la introducción de una nueva disposición adicional en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, encomienda al Instituto Nacional de Estadística la definición, antes de la finalización del año 2024, de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.

 La disposición final segunda recoge una serie de incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF, a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.

 A través de la disposición final tercera se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la ley.

A través de la disposición final quinta se introducen importantes mejoras en la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, a través de una modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. La disposición final quinta también introduce un procedimiento de conciliación o intermediación en los supuestos en los que la parte actora tenga la condición de gran tenedor de vivienda, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la

 En la disposición final sexta se extiende la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda contenida en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania. En concreto, se amplía temporalmente la medida estableciendo una limitación al 3 por ciento en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda en el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024. Asimismo, se establecen unos concretos parámetros de vulnerabilidad económica basados en criterios de carácter objetivo y, en el caso de ocupaciones de viviendas que hayan de sustanciarse en vía penal, se establece a través de una nueva disposición adicional que los Juzgados darán traslado de la situación a las Administraciones Públicas competentes, para la protección de personas dependientes, personas con discapacidad, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad.

https://www.boe.es/boe/dias/2023/05/25/pdfs/BOE-A-2023-12203.pdf

 

EL ACTO DE JURA DE NACIONALIDAD ANTE NOTARIO

 

 

Uno de los pasos para adquirir la nacionalidad española es la jura. Recibida la resolución de concesión por nacionalidad del Ministerio de Justicia, el interesado tiene el plazo de 180 días naturales desde su recepción para formalizar el acto de jura.

 Este acto de jura es una declaración de voluntad por la que se muestra la conformidad con la adquisición de la nacionalidad española y el reconocimiento y lealtad al Rey, a las leyes y a la Constitución española. Este acto de jura, que con la entrada en vigor de la Ley 20/2011 de 21 de Julio del Registro Civil, además de realizarse ante el Registro Civil competente, podrá realizarse ante notario competente.

 El domicilio del interesado que determina la competencia del Notario tiene que tener una antigüedad superior a tres meses y acreditarse con el correspondiente certificado de empadronamiento obtenido en fecha reciente.

 Otorgada la escritura que recoge el acto de la jura de nacionalidad, el notario remite por medios electrónicos (si estuvieran habilitados al efecto) o bien por correo certificado con acuse de recibo (para garantizar su envío y recepción), copia autorizada a los efectos de su inscripción en el Registro Civil, sin perjuicio que el interesado reciba una copia simple a efectos informativos.

 Una vez que el Registro Civil inscriba la adquisición de la nacionalidad española, el Registro Civil notifica al notario competente la inscripción, y este lo comunica al interesado para que ya como español pueda solicitar en el Registro Civil el correspondiente certificado a los efectos de obtener el documento nacional de identidad, así como el pasaporte español y un certificado de concordancia, quedando así concluido todo el proceso de la adquisición de nacionalidad.

 La documentación que se precisa para realizar el acto es la siguiente:

 1.-) Resolución dictada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la cual se le concede la nacionalidad española.

2.- ) Notificación de la Resolución, obtenida a través de la Carpeta Ciudadana de fecha

 3.-) Certificado de empadronamiento

4.-) Tarjeta de Régimen Comunitario o Permiso de Residencia.

5.-) Cumplimentar y enviar la hoja de Datos del Registro Civil Central (a facilitar desde la Notaria).

6.-) Cumplimentar y enviar Anexo I de determinación de nombre y apellidos (a facilitar desde la Notaria).

7.- ) Certificado de Nacimiento debidamente traducido por Traductor Jurado (en su caso) y debidamente apostillado que fue acompañada a la solicitud inicial.

 8.-) Certificado de antecedentes penales de su país de origen debidamente traducido por Traductor Jurado (en su caso) y debidamente apostillado que fue acompañada a la solicitud inicial. 

 Además, si en función de la nacionalidad de origen, podrá renunciar a su nacionalidad o adquirir la doble nacionalidad.

El coste del acta es alrededor de 225 euros. Puede haber gastos adicionales si son necesarias traducciones y apostillas de documentos. 

Adquirido el usufructo por ambos cónyuges con carácter ganancial, fallecido uno de ellos subsiste el usufructo hasta el fallecimiento del cónyuge viudo.

 

Resolución de 21 de marzo de 2023 de la DG: En virtud de instancia de la nudo propietaria de determinada finca se solicita por fallecimiento del usufructuario la cancelación del derecho de usufructo constituido. La registradora de la Propiedad fundamenta su negativa a la práctica del asiento solicitado en que el usufructo referido está inscrito en el Registro a nombre del fallecido y de su esposa, al haberlo adquirido por título de compra, con carácter ganancial. Por ello, afirma que no quedará extinguido hasta que se produzca el fallecimiento del cónyuge sobreviviente, y tampoco podrá quedar inscrito únicamente a favor de éste, mientras que por vía de liquidación de la masa ganancial no haya adjudicación del usufructo en su favor.

Admitiendo la naturaleza ganancial del derecho de usufructo y que este usufructo va a pertenecer a una comunidad sui géneris a la que, por carecer de personalidad jurídica independiente de la de sus socios, no le es aplicable la causa de extinción que para las personas jurídicas establece el artículo 515 del Código Civil, sino, por el contrario, la número 1 del artículo 513, es decir la muerte del usufructuario,deben diferenciarse las siguientes situaciones:

a) Si fallece el cónyuge que adquirió el usufructo, y a cuya vida está unida la existencia de este derecho, quedará extinguido el mismo de acuerdo con el número 1 del artículo 513 del Código Civil y consolidarán los nudos propietarios el pleno dominio, siendo nulo su valor a efectos de la liquidación de la sociedad conyugal.

b) si el que fallece es el cónyuge del que adquirió el usufructo, este derecho real sigue subsistiendo hasta tanto no fallezca el otro esposo, circunstancia que determinará su extinción. En tales casos, al no estar constituido el usufructo en favor de varias personas simultáneamente, tal como autoriza el artículo 469 del Código Civil, no tiene lugar el acrecimiento a que se refiere el artículo 521 del mismo Cuerpo legal, sino que se trataría de la adquisición por un único usufructuario. En este supuesto hay que tener en cuenta la posibilidad de que la adquisición del usufructo por su titular se hubiese producido con carácter ganancial, concurriendo las condiciones exigidas para ello por el Código Civil. En tal hipótesis es necesario que a la muerte del otro esposo se requiera, para disponer del derecho de usufructo, o bien que en la liquidación de la sociedad conyugal se adjudique previamente en la forma que estimen conveniente todos los interesados o que al menos consientan los herederos del adquirente en la transmisión operada.

c) si el usufructo es adquirido conjuntamente por ambos cónyuges en régimen de gananciales, sin ninguna prevención adicional relativa al régimen jurídico del derecho adquirido, fallecido uno de ellos debe estimarse que subsiste el usufructo hasta el fallecimiento del otro cónyuge, pero ingresa en la masa ganancial disuelta y pendiente de liquidación (cfr. Resoluciones de 31 de enero de 1979 y 25 de febrero de 1993).

 Y, por último, d) si el usufructo es adquirido conjuntamente por ambos cónyuges en régimen de gananciales y se agrega, además, que es «sucesivo», muerto uno de los cousufructuarios el usufructo persiste entero hasta la muerte del último (cfr. artículo 521 del Código Civil y Resolución de 1 de diciembre de 1960) y quedará excluido de la liquidación de gananciales».

Dado que al ser el usufructo un derecho temporal y generalmente vitalicio, queda necesariamente extinguido a la muerte del usufructuario, y o se produce la consolidación en la persona del nudo-propietario, o bien, tal como ocurre aquí, según se deduce del título constitutivo reflejado en los asientos registrales y de acuerdo además con los artículos 521 y 987 del Código Civil, acrecerá al otro usufructuario que podrá disponer de su derecho». En efecto, en las hipótesis de usufructo múltiple contempladas por el citado artículo 521 la muerte de uno de los usufructuarios, que en el artículo 513.1 actúa como causa de extinción del derecho, aquí supone solo pérdida del mismo para su titular, correspondiendo su porción vacante en el usufructo al cousufructuario que sobrevive, quedando al margen el nudo propietario y los herederos del fallecido, como una manifestación del derecho de acrecer, que en vía de principio corresponde en todo llamamiento conjunto y solidario o como un supuesto normal de la fuerza expansiva de las cotitularidades en los derechos elásticos o absolutos, que se expanden como consecuencia de la desaparición de la limitación que la concurrencia con los demás producía.

El supuesto de hecho del presente recurso se ajusta al reseñado en el anterior apartado c), por lo que debe confirmarse el criterio de la registradora. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

Disposición 9741 del BOE núm. 95 de 2023

Cuando sean varios los vendedores y estén casados no hacen falta que manifiesten que la finca vendida no es su vivienda familiar habitual porque de una cuota en propiedad no se deriva necesariamente un uso exclusivo y total de la vivienda. No puede exigirse el consentimiento del cónyuge del comunero para extinguir el proindiviso.

 

Resolución de la DG de 2 de marzo de 2023:  Se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una vivienda porque dos de las copropietarias vendedoras están casadas y no consta ni se manifiesta que dicha finca no constituye su vivienda familiar.

Una vez fijada y establecida la vivienda familiar habitual, queda protegida especialmente por la Ley, trátese de vivienda simplemente conyugal, trátese de vivienda en la que, además de los cónyuges vivan los hijos comunes o los que cada cónyuge hubiera habido antes del matrimonio. Entre las técnicas de tutela de la vivienda familiar figura la que establece el artículo 1320 del Código Civil: «Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial», añadiendo que «la manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe». Con esta norma legal, en la redacción dada por la Ley 11/1981, de 13 de mayo, se introdujo en el Derecho español una singular protección de la vivienda familiar en situación de normalidad matrimonial.

El consentimiento requerido para el acto de disposición es exclusivamente el del cónyuge del titular de esa vivienda o del derecho sobre ella y no el de los hijos. La oposición de los hijos que convivan con sus progenitores y con los demás hermanos en esa vivienda, incluso aunque sean mayores de edad, es irrelevante por completo. Es indiferente la fecha en que la hubiera adquirido la vivienda o el derecho sobre ella: al lado de supuestos en los que el carácter privativo del bien es consecuencia de haberlo adquirido el cónyuge antes del matrimonio (artículo 1346.1.º del Código Civil), están aquellos otros en los que la vivienda se hubiera adquirido por el cónyuge constante matrimonio a título gratuito (artículo 1346.2.º del Código Civil) o aquellos en los que la adquisición se hubiera efectuado por éste después de contraído matrimonio a costa o en sustitución de otro bien privativo (artículo 1346.3.º del Código Civil). Es indiferente cuál sea el régimen económico del matrimonio, tanto en los casos de cónyuges casados en régimen de la sociedad de gananciales u otros similares como cuando el régimen fuera el de separación.

El artículo 91 del Reglamento Hipotecario exige –para la inscripción del acto dispositivo que recaiga sobre un inmueble apto para vivienda y en el que no concurra el consentimiento de ambos cónyuges, o en su caso autorización judicial supletoria, cuando sea exigible para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia según la ley aplicable– bien la justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda habitual de la familia, bien que el disponente lo manifieste así. Con esta manifestación se obtiene garantía suficiente, a los solos efectos de practicar la inscripción, de la no concurrencia de aquella circunstancia y de la consiguiente validez del acto dispositivo unilateral.

Debe tenerse en cuenta que, como ya puso de relieve este Centro Directivo en Resolución de 27 de junio de 1994, la finalidad del artículo 1320 del Código Civil no es otra que la de evitar que por un acto dispositivo realizado por un cónyuge sin consentimiento del otro o sin la autorización judicial supletoria tengan el no disponente o los componentes de la familia que abandonar una vivienda para cuya ocupación existía título jurídico suficiente, lo que exige examinar si una cuota pro indiviso del bien dispuesto da derecho a ocuparlo en su totalidad. En el caso concreto de una vivienda su uso viene determinado por el destino propio de ese especial objeto y las condiciones de intimidad que la convivencia familiar lleva consigo, lo que impone consecuencias insoslayables. Excluida la posibilidad de que la cuota de un partícipe atribuya el derecho al uso total y exclusivo de la vivienda porque impediría al otro utilizarla conforme a su destino, y teniendo en cuenta que el carácter de vivienda habitual y familiar –que es lo que la ley trata de proteger no queda otra posibilidad para que los comuneros puedan usar la cosa común que la existencia de un pacto entre ellos, que en el caso sometido a debate no se demuestra que exista, pero que si hubiese existido no podría ir más allá de permitir el uso en períodos discontinuos, lo que pone de relieve que ninguna de ellas tendría el carácter de singular que exige la habitualidad. En este sentido, la Resolución de este Centro Directivo de 10 de noviembre de 1987, en un supuesto similar al presente, afirmó que no puede imaginarse hipotéticos derechos individuales de un comunero sobre el uso o goce de la cosa común, los cuales no derivarán naturalmente del título de comunidad, sino de un eventual acuerdo comunitario, que no consta, y que, por cierto, vendría a entorpecer la extinción de la comunidad; interpretando, además, que el consentimiento o la autorización que prevé el artículo 91 del Reglamento Hipotecario para la inscripción del acto impositivo exige que el derecho que se transmita sirva de soporte para la constitución en él de la vivienda habitual. Y añadió que si nadie debe permanecer en la indivisión y cualquiera de los comuneros puede obligar por la vía de la acción de división a extinguir la comunidad por medio de la venta de la vivienda, al ser ésta indivisible, esta forma de extinguir la comunidad no puede verse condicionada al consentimiento de los cónyuges de los otros titulares, ni a la autorización judicial supletoria, pues ello supondría introducir un condicionamiento o limitación a la acción de división que es de orden público, favorecida y estimulada por el legislador. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

 Disposición 7459 del BOE núm. 69 de 2023

Ley 4/2023, de 28 de febrero, para la igualdad real y efectiva de las personas trans y para la garantía de los derechos de las personas LGTBI.

 El objetivo de la ley es desarrollar y garantizar los derechos de las personas lesbianas, gais, bisexuales, trans e intersexuales (en adelante, LGTBI) erradicando las situaciones de discriminación, para asegurar que en España se pueda vivir la orientación sexual, la identidad sexual, la expresión de género, las características sexuales y la diversidad familiar con plena libertad. Esta ley define las políticas públicas que garantizarán los derechos de las personas LGTBI y remueve los obstáculos que les impiden ejercer plenamente su ciudadanía. Recoge una demanda histórica de las asociaciones LGTBI, que durante décadas han liderado e impulsado la reivindicación de los derechos de estos colectivos. Esta Ley supone un importante avance en el camino recorrido hacia la igualdad y la justicia social que permite consolidar el cambio de concepción social sobre las personas LGTBI.

 La igualdad y no discriminación es un principio jurídico universal proclamado en diferentes textos internacionales sobre derechos humanos, reconocido además como un derecho fundamental en nuestro ordenamiento jurídico. El artículo 2 de la Declaración Universal de Derechos Humanos declara que toda persona tiene los derechos y libertades proclamados en ella, sin distinción alguna de raza, color, sexo, idioma, religión, opinión política o de cualquier otra índole, origen nacional o social, posición económica, nacimiento o cualquier otra condición. Además, la Constitución establece en su artículo 9.2 la obligación de los poderes públicos de promover las condiciones para que la libertad y la igualdad del individuo y de los grupos en que se integra sean reales y efectivas, y también de remover los obstáculos que impidan o dificulten su plenitud. El derecho al cambio registral de la mención al sexo se basa en el principio de libre desarrollo de la personalidad (artículo 10.1 de la Constitución) y constituye igualmente una proyección del derecho fundamental a la intimidad personal consagrado en artículo 18.1 de la Constitución. La propia identidad, dentro de la cual se inscriben aspectos como el nombre y el sexo, es una cualidad principal de la persona humana. Establecer la propia identidad no es un acto más de la persona, sino una decisión vital, en el sentido que coloca al sujeto en posición de poder desenvolver su propia personalidad».

 Con la ley trans y LGTBI aprobada, el cambio de la mención registral del sexo (o sexo legal, es decir, el marcador del sexo que aparece en el DNI), que se asigna al nacer en función de la apariencia externa de los genitales, sería posible a partir de los 14 años sin más requisitos que la voluntad. Es lo que se conoce como autodeterminación de género, aunque la ley no emplea este término en ningún momento. Eso sí, la ley sí prevé un periodo de reflexión (o sistema de doble comparecencia) a la hora de realizar la solicitud.

 Así, la persona interesada rellenaría un primer formulario en el Registro Civil para solicitar la modificación de su mención. A partir de entonces, y en el plazo máximo de cuatro meses desde esa primera solicitud, la persona tendría que comparecer de nuevo, ratificando su solicitud por segunda vez y “aseverando la persistencia de su decisión”. Tras esa segunda comparecencia, la solicitud deberá resolverse en el plazo de un mes.

 En el caso de las personas trans migrantes con residencia legal, la norma aprobada finalmente permite que puedan solicitar la adecuación a su género de los documentos que se les expidan en España, pero se deberá acreditar que no pueden realizar la modificación en su país de origen. Quedan excluidas, por tanto, las personas trans migrantes en situación administrativa irregular.

 La ley también contempla un periodo de reversibilidad para los cambios de mención registral del sexo. Esto implica que en los siguientes seis meses desde que se efectúa la modificación, la persona podría volver a solicitar el cambio.

 Para la modificación del sexo legal en el caso de los menores, la ley trans y LGTBI contempla un sistema por tramos.

- Menores de 16 y 17 años. Podrán solicitar la rectificación de la mención registral del sexo por sí mismas, sin necesidad de consentimiento parental y sin requisitos documentales.

- Menores de 14 y 15 años. También podrán acceder a este derecho y solicitarlo por sí mismos y sin requisitos siempre y cuando vayan acompañados de sus tutores legales.

- Menores de 12 y 13 años. Los menores de menos de 14 años quedan fuera de la autodeterminación de género, ya que se establece la posibilidad de solicitar el cambio de la mención registral del sexo, pero con requisitos. Podrán promover el expediente de modificación de la mención registral del sexo asistidas por sus representantes legales. En el supuesto de desacuerdo de los progenitores o representante legal, entre sí o con la persona menor de edad, se procederá al nombramiento de un defensor judicial. Para solicitarlo necesitarán autorización judicial y deberán acompañar su solicitud de “cualesquiera medios documentales o testificales acreditativos” que acrediten una situación estable de disconformidad con su sexo/género. Además, señala el documento, “el juez podrá solicitar la práctica de las pruebas que considere necesarias”.

Eso sí, cualquier menor, independientemente de la edad, podrá cambiar su nombre en el DNI para adecuarlo a su identidad de género. Esta posibilidad ya existía gracias a la instrucción de 2018 de la Dirección General de los Registros, pero ahora tendrá rango de ley.

  Otros derechos que garantiza la ley:

 Mutilación genital de personas intersex. “Se prohíben todas aquellas prácticas de modificación genital en personas menores de 12 años, salvo en los casos en que las indicaciones médicas exijan lo contrario en aras de proteger la salud de la persona. En el caso de personas menores entre 12 y 16 años, solo se permitirán dichas prácticas a solicitud de la persona menor siempre que, por su edad y madurez, pueda consentir de manera informada a la realización de dichas prácticas”, señala la norma, que tipifica como infracción muy grave esta práctica, por lo que conllevaría una sanción administrativa de entre 10.001 y 150.000 euros.

 Terapias de conversión. La ley trans y LGTBI también prohíbe las terapias de conversión y las considera una infracción muy grave, “incluso si se cuenta con el consentimiento de la persona interesada o de su representante legal”.

 Filiación de menores en parejas de mujeres. Otra de las novedades que contempla la ley trans y LGTBI aprobada es la facilitación de la filiación de hijos de parejas de mujeres, que sería posible sin estar casadas. Hasta ahora, la filiación era posible a través del Código Civil o a través de lo establecido en la Ley de Reproducción Asistida. Así, la filiación era posible si la madre no gestante adoptaba al menor (en caso de no estar casadas) o si ambas estaban casadas. La norma reforma el artículo 120 del Código Civil, que hace referencia a la filiación por parte del “padre” (así lo menciona expresamente). Con esta reforma, ya no solo se haría referencia al término “padre”, sino que incluiría el término “progenitor no gestante”. Esto facilitaría la filiación en parejas lesbianas y bisexuales sin que ambas estén casadas y sin que la que no ha gestado tenga que adoptar. Lejos de consistir en una modificación meramente formal, la sustitución del término «padre» en el artículo 120.1.º por la expresión «padre o progenitor no gestante» supone la posibilidad, para las parejas de mujeres, y parejas de hombres cuando uno de los miembros sea un hombre trans con capacidad de gestar, de proceder a la filiación no matrimonial por declaración conforme en los mismos términos que en el caso de parejas heterosexuales. En materia de adopción con el fin de especificar que las disposiciones sobre la capacidad de los cónyuges para adoptar simultáneamente a una persona menor de edad serán también aplicables a los integrantes de una pareja unida de forma permanente por relación de afectividad análoga a la conyugal, incluyendo también, por ende, a las parejas homosexuales, pues hasta ahora se contemplaba únicamente a las parejas formadas por un hombre y una mujer.

 Reproducción asistida. “Se garantizará el acceso a estas técnicas [las de reproducción asistida] a mujeres lesbianas, mujeres bisexuales y mujeres sin pareja en condiciones de igualdad con el resto de mujeres”, establece la ley, que menciona expresamente que este derecho también es para “las personas trans con capacidad de gestar”, a las que no se las podrá discriminar por su identidad de género.

 La disposición final primera de la ley modifica los siguientes artículos del Código Civil:

El artículo 44 del Código Civil que queda redactado en los siguientes términos:

«Toda persona tiene derecho a contraer matrimonio conforme a las disposiciones de este Código.

El matrimonio tendrá los mismos requisitos y efectos cuando ambos contrayentes sean del mismo o de diferente sexo.»

El artículo 108 queda redactado en los siguientes términos:

«La filiación puede tener lugar por naturaleza y por adopción. La filiación por naturaleza puede ser matrimonial y no matrimonial. Es matrimonial cuando los progenitores están casados entre sí.

La filiación matrimonial y la no matrimonial, así como la adoptiva, surten los mismos efectos, conforme a las disposiciones de este Código.»

El artículo 109 queda redactado en los siguientes términos:

«La filiación determina los apellidos con arreglo a lo dispuesto en la ley. Si la filiación está determinada por ambas líneas, los progenitores de común acuerdo podrán decidir el orden de transmisión de su respectivo primer apellido, antes de la inscripción registral. Si no se ejercita esta opción, regirá lo dispuesto en la ley.

El orden de apellidos inscrito para el mayor de los hijos regirá en las inscripciones de nacimiento posteriores de sus hermanos del mismo vínculo. El hijo, al alcanzar la mayoría de edad, podrá solicitar que se altere el orden de los apellidos.»

El artículo 110 queda redactado en los siguientes términos:

«Aunque no ostenten la patria potestad, ambos progenitores están obligados a velar por los hijos menores y a prestarles alimentos.»

El artículo 120 queda redactado en los siguientes términos:

«La filiación no matrimonial quedará determinada legalmente:

1.º En el momento de la inscripción del nacimiento, por la declaración conforme realizada por el padre o progenitor no gestante en el correspondiente formulario oficial a que se refiere la legislación del Registro Civil.

2.º Por el reconocimiento ante el Encargado del Registro Civil, en testamento o en otro documento público.

3.º Por resolución recaída en expediente tramitado con arreglo a la

legislación del Registro Civil.

4.º Por sentencia firme.

5.º Respecto de la madre o progenitor gestante, cuando se haga constar su filiación en la inscripción de nacimiento practicada dentro de plazo, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley del Registro Civil.»

El artículo 124 queda redactado en los siguientes términos:

«La eficacia del reconocimiento de la persona menor de edad requerirá el consentimiento expreso de su representante legal o la aprobación judicial con audiencia del Ministerio Fiscal y del progenitor legalmente conocido.

No será necesario el consentimiento o la aprobación si el reconocimiento se hubiere efectuado en testamento o dentro del plazo establecido para practicar la inscripción del nacimiento. La inscripción de la filiación del padre o progenitor no gestante así practicada podrá suspenderse a simple petición de la madre o progenitor gestante durante el año siguiente al nacimiento. Si el padre o progenitor no gestante solicitara la confirmación de la inscripción, será necesaria la aprobación judicial con audiencia del Ministerio Fiscal.»

El artículo 132 queda redactado en los siguientes términos:

«A falta de la correspondiente posesión de estado, la acción de reclamación de la filiación matrimonial, que es imprescriptible, corresponde a cualquiera de los dos progenitores o al hijo.

Si el hijo falleciere antes de transcurrir cuatro años desde que alcanzase plena capacidad, o durante el año siguiente al descubrimiento de las pruebas en que se haya de fundar la demanda, su acción corresponde a sus herederos por el tiempo que faltare para completar dichos plazos.»

El artículo 137 queda redactado en los siguientes términos:

«1. La filiación del padre o progenitor no gestante podrá ser impugnada por el hijo durante el año siguiente a la inscripción de la filiación. Si fuere menor o persona con discapacidad con medidas de apoyo, para impugnarla, el plazo del año se contará desde la mayoría de edad o desde la extinción de las medidas de apoyo.

El ejercicio de la acción, en interés del hijo que sea menor, corresponderá, asimismo, durante el año siguiente a la inscripción de la filiación, a la madre o progenitor gestante que ostente la patria potestad, a su representante legal o al Ministerio Fiscal.

Si se tratare de persona con discapacidad con medidas de apoyo, esta, quien preste el apoyo y se encuentre expresamente facultado para ello o, en su defecto, el Ministerio Fiscal, podrán, asimismo, ejercitar la acción de impugnación durante el año siguiente a la inscripción de la filiación.

2. Si el hijo, pese a haber transcurrido más de un año desde la inscripción en el registro, desde su mayoría de edad o desde la extinción de la medida de apoyo, desconociera la falta de paternidad biológica de quien aparece inscrito como su padre o progenitor no gestante, el cómputo del plazo de un año comenzará a contar desde que tuviera tal conocimiento.

3. Cuando el hijo falleciere antes de transcurrir los plazos establecidos en los párrafos anteriores, su acción corresponderá a sus herederos por el tiempo que faltare para completar dichos plazos.

4. Si falta en las relaciones familiares la posesión de estado de filiación matrimonial, la demanda podrá ser interpuesta en cualquier tiempo por el hijo o sus herederos.»

El artículo 139 queda redactado en los siguientes términos:

«La madre o progenitor que conste como gestante podrá ejercitar la acción de impugnación de la filiación justificando la suposición del parto o no ser cierta la identidad del hijo.»

El artículo 163 queda redactado en los siguientes términos:

«Siempre que en algún asunto los progenitores tengan un interés opuesto al de sus hijos no emancipados, se nombrará a éstos un defensor que los represente en juicio y fuera de él. Se procederá también a este nombramiento cuando los progenitores tengan un interés opuesto al del hijo menor emancipado cuya capacidad deban completar.

Si el conflicto de intereses existiera solo con uno de los progenitores, corresponde al otro por Ley y sin necesidad de especial nombramiento representar al menor o completar su capacidad.»

El artículo 170 queda redactado en los siguientes términos:

«Cualquiera de los progenitores podrá ser privado total o parcialmente de su potestad por sentencia fundada en el incumplimiento de los deberes inherentes a la misma o dictada en causa criminal o matrimonial.

Los Tribunales podrán, en beneficio e interés del hijo, acordar la recuperación de la patria potestad cuando hubiere cesado la causa que motivó la privación.»

Se introduce un nuevo artículo 958 bis, dentro de la sección primera del capítulo V del título III, en los siguientes términos:

«Artículo 958 bis.

Todas las referencias realizadas a la viuda en esta sección, se entenderán hechas a la viuda o al cónyuge supérstite gestante.»

Disposición 5366 del BOE núm. 51 de 2023

Resumen Ley Personas Trans y LGTBI | Notarios y Registradores

La conmutación del usufructo del cónyuge viudo por el contador partidor excede de lo puramente particional y se considera como acto dispositivo que precisa del consentimiento del adjudicatario.

 Resolución de la DG de 11 de enero de 2023: Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de protocolización de operaciones particionales y adjudicación de herencia, otorgada por un contador-partidor testamentario en la que se conmuta el usufructo del cónyuge viudo por bienes en pleno dominio.

 El albacea contador-partidor, además de contar y partir, tiene unas funciones de interpretación del testamento y ejecución de la voluntad del causante que van más allá de la estricta división del caudal. El albacea no puede realizar actos dispositivos sin consentimiento de los herederos ni contraer nuevas obligaciones, pero sí interpretar y ejecutar la voluntad del causante en las atribuciones hereditarias. Puede no sólo partir el caudal relicto entre los interesados, sino también velar por el cumplimiento y ejecución de la voluntad del causante. Y en la determinación del ámbito de actuación del albacea habrá que tener muy en cuenta la voluntad del causante, ley fundamental de la sucesión (cfr. artículos 675 y 902 del Código Civil) de manera que se puede equiparar la partición hecha por el contador-partidor a la hecha por el testador (cfr. artículo 1.057 del Código Civil). Reiteradamente ha señalado este Centro Directivo que la partición realizada por el contador-partidor no requiere el consentimiento de los herederos, aunque sean legitimarios, siempre que actúe dentro de sus funciones, las cuales no se alteran por la comparecencia de alguno de los herederos, ni siquiera por la concurrencia de todos ellos si el testador hubiera ordenado la intervención del contador-partidor incluso existiendo un acuerdo de los herederos respecto de la forma de realizar la partición. Por lo demás, debe recordarse que, como puso de relieve este Centro Directivo en Resolución de 11 de julio de 2013, sólo cuando la intervención conjunta de los herederos junto con el contador-partidor no se limite a aceptar la herencia, la intervención de aquéllos introduce un factor que altera el carácter unilateral que tiene la partición practicada por contador-partidor, transformándola en un verdadero contrato particional y haciendo, por tanto, necesaria la intervención de todos los interesados en la herencia. 

Por otra parte, la restrictiva expresión implica que la simple facultad de hacer la partición» que contiene el artículo 1057 del Código Civil se interpreta con flexibilidad, de suerte que se incluyan entre las facultades del contador-partidor aquellas que hayan de ser presupuesto para el desempeño de esa función de contar y partir. En este sentido debe entenderse que puede proceder a liquidar junto con el cónyuge viudo la disuelta sociedad de gananciales, a inventariar y valorar los bienes relictos y fijar, cuantificándolos, los derechos de los interesados sobre la masa relicta, con sujeción al testamento y la ley, aceptando por tanto las disposiciones del testador por las que dé por pagados de sus derechos legitimarios a sus herederos forzosos o aquellas por las que ordene que del haber correspondiente a los legitimarios se descuente lo que en vida han percibido estos del testador. Como ya puso de relieve este Centro Directivo la partición realizada por el contador-partidor en el ámbito de su marco competencial configurado por la simple facultad de hacer la partición –en la que cabe incluir las operaciones de inventario del activo y del pasivo, con la correspondiente calificación de la naturaleza privativa o consorcial de sus elementos, avalúo, formación de lotes o hijuelas y su entrega y adjudicación a los interesados– está integrada por las otras facultades legales si también es albacea y por las demás que le fueren atribuidas testamentariamente, y que es válida y produce todos los efectos que le son propios mientras no se impugne judicialmente, de forma que solo los tribunales de Justicia son competentes para declarar la disconformidad de proceder del contador con lo querido por el testador, debiendo estarse mientras tanto, a la partición realizada por estos. Corresponde al albacea contador-partidor la interpretación de la voluntad del causante, así como la valoración de las donaciones realizadas y el análisis de su inoficiosidad, habiendo de pasarse por sus decisiones mientras no sean notoriamente contrarias a la ley o a lo dispuesto por el testador.

En el aspecto registral, es doctrina reiterada de este Centro en interpretación del artículo 1057 del Código Civil, que las particiones realizadas por el contador-partidor, al reputarse como si fueren hechas por el propio causante, son por sí solas inscribibles, sin necesidad de la aprobación de los herederos o legatarios, por lo que en principio causan un estado de derechos que surte todos sus efectos mientras no sean impugnadas; la partición realizada por el contador-partidor es inscribible por sí sola sin necesidad de la concurrencia de los herederos, siempre que no resulte del título particional extralimitación en sus funciones, sin perjuicio, claro está, de las acciones que posteriormente puedan ser ejercitadas. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo  «las razones a las que puede deberse el asentimiento de alguno de los legitimarios o herederos a la partición -aparte la manifestación de su aceptación de la herencia- pueden obedecer a su posible condición de prelegatarios; a la eventual aceptación de cargas o modos testamentarios; al complemento de capacidad (conforme al artículo 1060 del Código Civil); o, entre otras causas, a compromisos personales. Ahora bien, el contador-partidor tiene sus límites establecidos por las normas imperativas –de legítimas, normas de colación y otras– y su función no puede exceder de las actuaciones particionales. Ciertamente que, como alega el recurrente, la línea divisoria entre lo particional y lo dispositivo, a veces, no es nítida, por lo que conviene analizar el supuesto concreto.

En el supuesto de este expediente, se afirma en la calificación que algunos de los herederos han ratificado la partición, pero que no lo han hecho los hijos legitimarios ni la viuda, de modo que se deben analizar las adjudicaciones hechas a cada uno de ellos y la necesidad de la intervención de estos en su caso. A los hijos, por su legítima estricta, se les adjudica por cuartas e iguales partes la mitad de determinados bienes, lo que no excede de las funciones del contador-partidor dado que son bienes de la herencia. A los nietos herederos, en su condición de herederos fideicomisarios sometidos a término incierto suspensivo –el momento de la muerte del último de los hijos–, se les adjudican determinados bienes de los que es heredera fiduciaria la viuda, y esa adjudicación «queda sujeta a reserva de los nietos del causante que pudieran nacer», por lo que se cumplen las disposiciones testamentarias. A la viuda, en concepto de heredera fiduciaria, se le adjudican la mitad de determinados bienes del inventario, con «plena facultad de disposición de los bienes adjudicados». Así, en todas estas adjudicaciones se han cumplido las disposiciones del testador, por lo que nada se puede objetar. Pero en cuanto a la adjudicación a la viuda por su legado de usufructo viudal, se capitaliza en diversos bienes del inventario en plena propiedad y algunas deudas del pasivo a los efectos de compensación del valor de los bienes del activo adjudicados, lo que excede de las funciones del contador-partidor dado que se trata de un legado específico de un usufructo y es mutado en una propiedad, por lo que, en cuanto a esto, se hace preciso el consentimiento de la adjudicataria. Por tanto, en este último punto se debe desestimar el recurso.

 Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto en cuanto a la no necesidad de consentimiento de los herederos respecto de las adjudicaciones hechas a los mismos y a los legitimarios; y confirmar la calificación en cuanto a la necesidad de su consentimiento para la capitalización del legado de usufructo de la viuda.

Disposición 3463 del BOE núm. 34 de 2023

No puede admitirse la inscripción de una partición hereditaria sin la intervención del cónyuge viudo sobre la base, únicamente, de la afirmación del testador o de los herederos acerca de la situación de separación de hecho de los cónyuges.

 

Resolución de 24 de enero de 2023: Se discute la inscripción de una partición de herencia en la que no interviene la esposa del causante, separada de hecho según manifestaba el causante en el testamento donde hacía constar expresamente el cese de la convivencia conyugal.

 El registrador basa su negativa a la inscripción solicitada en que, a su juicio, al no intervenir la esposa del causante, debe probarse la separación de hecho, pudiendo tener lugar la prueba «por acuerdo mutuo fehaciente, por acta de notoriedad, por la interposición de una demanda de separación, por ratificación del cónyuge que no interviene en la partición, o cualquier medio probatorio admitido en Derecho de carácter documental que pueda presentarse, pero no basta la mera manifestación del testador en el testamento.

  Respecto del cónyuge viudo existe un general consenso en que existe un llamamiento directo «ex lege» a su legítima. Mientras que no se realice la partición de la herencia y por tanto se adjudiquen bienes concretos a herederos determinados, existe una comunidad hereditaria de la que no solo forman parte los herederos, sino todos los llamados a la sucesión por sus cuotas, lo que incluye a los legitimarios y a los legatarios de parte alícuota. En consecuencia, mientras exista dicha comunidad hereditaria, son aplicables las normas generales de la comunidad de bienes (ex artículo 406 del Código Civil) por lo que no pueden realizarse actos dispositivos sobre bienes de la herencia sin el consentimiento unánime de todos los partícipes (ex artículo 397 del Código Civil).

Hechas las anteriores consideraciones, no puede admitirse una partición hereditaria sin la intervención del cónyuge viudo sobre la base, únicamente, de la afirmación del testador o de los herederos acerca de la situación de separación de hecho de los cónyuges. En el presente supuesto, frente a las alegaciones del recurrente, no puede identificase el supuesto de inexistencia de otras personas interesadas en la herencia que las llamadas como tales en el título sucesorio –un hecho negativo que no es necesario probar– con la posibilidad de prescindir en la partición de las que sí han sido llamadas, pues la exclusión de éstas en la partición de la herencia exige justificar por qué no se les atribuyen los derechos a los que han sido llamados. Existiendo un llamamiento legal al cónyuge viudo por su legítima, habrá que probar la razón por la que el mismo no tiene efectividad. Y es que, en un caso como el presente, no se trata de la ineficacia del título de la sucesión sino de garantizar al legitimario que no ha sido desheredado la «pars bonorum» en que consiste su legítima, por lo que como cotitular del activo hereditario debe intervenir en la determinación y adjudicación del mismo. Si se tuviera que pasar, aun provisionalmente, por la mera declaración del testador o de los herederos sobre la situación de separación de hecho del cónyuge viudo, quedaría reducida su posición respecto de la que el propio legislador le atribuye al calificarlo como heredero forzoso. Por lo tanto, de no probarse dicha situación, su comparecencia e intervención es inexcusable, a fin de consentir las operaciones particionales de las que resulte que no se perjudica su legítima. Por otra parte, respecto de la pretendida asimilación del presente caso al de desheredación injusta, debe tenerse en cuenta que una cosa es que en esta última hipótesis deba pasarse, al realizar la partición, por la declaración de desheredación expresada por el testador mientras el desheredado no contradiga judicialmente la certeza de la causa de desheredación (vid. artículo 851 del Código Civil), y otra cosa bien diferente es que en casos como el del presente recurso, aun respetando el valor del testamento como ley de la sucesión, deba intervenir dicha heredera forzosa en la partición; intervención que no puede quedar al arbitrio del testador ni de los herederos, quienes con su mera manifestación sobre la situación de separación de hecho que no se ajustara a la realidad dejarían sin efecto la intangibilidad de la legítima del cónyuge viudo. Por todo ello, debe confirmarse el criterio del registrador, quien, por lo demás expresa distintas vías para –a los efectos de la inscripción– dar por probada la situación de separación de hecho («por acuerdo mutuo fehaciente, por acta de notoriedad, por la interposición de una demanda de separación, por ratificación del cónyuge que no interviene en la partición, o cualquier medio probatorio admitido en Derecho de carácter documental».

Disposición 3952 del BOE núm. 38 de 2023

 

Si el hijo desheredado carece de descendientes debe manifestarse expresamente y si existen esos descendientes tienen derecho a su legítima y deben intervenir en la partición.

 Resolución de 21 de marzo de 2022: Se discute si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que el causante desheredó a uno de sus hijos sin especificar si el hijo desheredado carecía de descendientes.

En aplicación de lo establecido en el artículo 857 del Código Civil, si el desheredado carece de descendientes debe constar la manifestación sobre tal circunstancia; y, si existen tales descendientes, deberá acreditarse quiénes son, siendo además necesario que, como «afectados» que son, intervengan en la partición.

El artículo 857 del Código Civil establece que «los hijos o descendientes del desheredado ocuparán su lugar y conservarán los derechos de herederos forzosos respecto a la legítima». Por ello, según doctrina de este Centro Directivo es necesario que se acredite -mediante acta de notoriedad o cualquier otro medio de prueba admitido en derecho- quiénes son esos hijos o descendientes, manifestando expresamente que son los únicos; siendo necesaria su intervención en las operaciones de adjudicación de la herencia. Y, si el desheredado carece de descendientes, es necesario que se manifieste así expresamente por los otorgantes.

El problema de fondo radica en dilucidar si basta con afirmar el desconocimiento de si existen tales descendientes ulteriores o es preciso algún tipo de acreditación de este extremo.

Dada la dificultad, o incluso a veces la imposibilidad de probar los hechos negativos, a efectos registrales no puede exigirse una prueba de tal naturaleza. Incluso esta doctrina de la innecesariedad de probar tales hechos negativos ha sido mantenida por esta Dirección General en el supuesto de premoriencia de un heredero legitimario al señalar que no es preciso justificar que haya dejado descendientes que ostenten derecho a la legítima.

Ni el Código Civil, ni la legislación especial, ni la Ley Hipotecaria exigen que la persona o personas instituidas nominativamente como herederos o nombrados legatarios en un testamento acrediten, para adquirir los derechos inherentes a esa cualidad, que el testador no dejó a su fallecimiento otros herederos forzosos si el instituido o los instituidos reunían ese carácter, o que no dejó ningún heredero forzoso si el nombrado era una persona extraña, por cuya razón no han establecido procedimientos destinados a obtener la justificación de semejante circunstancia negativa.

El artículo 82 del Reglamento Hipotecario establece que, cuando no estuvieren designados nominativamente los sustitutos podrán determinarse por acta de notoriedad. Esta exigencia deriva del reflejo en el Registro de la cláusula fideicomisaria, lo que no significa que deba extenderse a casos distintos de los contemplados en tal precepto.

Por las razones expuestas, debe confirmarse la objeción expresada por el registrador en la calificación impugnada.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del registrador.

BOE.es - BOE-A-2022-5928 Resolución de 21 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Brihuega, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual,

Se modifica el Real Decreto ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios.

La actual coyuntura hace necesaria la adopción urgente de medidas que las adapten, complementen y refuercen. Los objetivos que se pretenden con la aprobación inmediata de estas medidas no podrían conseguirse a través de la tramitación de un proyecto de ley por el procedimiento de urgencia y, por tanto, está plenamente justificado el recurso al real decreto-ley desde la perspectiva de la concurrencia de su presupuesto habilitante. Las medidas de este real decreto-ley configuran una solución para el alivio del impacto de la subida de los tipos de interés de las economías domésticas, dotando de certidumbre a su planificación financiera. Las medidas se estructuran en torno a tres ejes, que guardan una conexión directa a inmediata con la extraordinaria y urgente necesidad: (i) el alivio de la carga hipotecaria de los hogares de clase media en riesgo de vulnerabilidad; (ii) la reestructuración de la deuda de los hogares vulnerables; y (iii) mejoras estructurales dirigidas a fortalecer el mercado hipotecario, aumentando la competencia y la transparencia.

 1.- A tal fin, el presente real decreto-ley amplía el Código de Buenas Prácticas vigente, para que pueda cubrir a aquellos deudores vulnerables afectados por subidas de tipos de interés que alcancen niveles de esfuerzo hipotecario excesivos, ante cualquier incremento del esfuerzo hipotecario.

2.- Se gradúa el tratamiento de estas situaciones, con una carencia del principal de cinco años y una reducción del tipo de interés aplicable hasta el euríbor menos 0,10 % desde el euríbor más 0,25% actual, cuando el incremento del esfuerzo hipotecario es superior al 50 %; y con una carencia de 2 años y un alargamiento del plazo de hasta siete años cuando el incremento del esfuerzo hipotecario es inferior al 50 %.

 3.- Se incorpora como nueva obligación para las entidades adheridas la de garantizar la salvaguarda de los derechos de los deudores en el caso de cesión de créditos a terceros, lo que se configura como una obligación de ordenación y disciplina, para evitar la desprotección de las familias vulnerables en caso de venta de las carteras de créditos hipotecarios a un tercero.

 4.- Finalmente, se establecen otras mejoras en el procedimiento, entre las que destacan la posibilidad de solicitar por los deudores la dación en pago durante veinticuatro meses (doblando el plazo actual de 12 meses) desde la solicitud de reestructuración, o instar el estudio por la entidad de una segunda reestructuración si al término de la primera el deudor continúa, por las mismas u otras causas, en una situación de vulnerabilidad.

 5.- Se establece un nuevo Código de Buenas Prácticas de naturaleza transitoria y coyuntural, con una duración de dos años, para aliviar la carga financiera de los deudores hipotecarios de clase media en riesgo de vulnerabilidad por la subida de los tipos de interés. A él podrán acogerse aquellos prestatarios que cumplan con los requisitos de elegibilidad que se establezcan por Acuerdo de Consejo de Ministros, que se referirán al nivel de renta y al aumento del esfuerzo hipotecario asociado a la subida de tipos de interés. Podrán adherirse de forma voluntaria a este código las entidades de crédito y demás entidades o personas físicas que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios

 6.- Asimismo, con el fin de detallar en qué términos podrá llevarse a cabo la articulación de las operaciones de refinanciación y reestructuración de los préstamos hipotecarios a interés variable sobre vivienda habitual, mediante Acuerdo de Consejo de Ministros se desarrollará el contenido del Código de Buenas Prácticas, que podrá ser suscrito con carácter inmediato por los sujetos adheridos para facilitar una adecuada respuesta del sector financiero ante la actual situación, a fin de que las medidas adicionales de alivio estén disponibles a partir del 1 de enero de 2023.

 7.- Las medidas anteriores se complementan con otras modificaciones legales de índole fiscal, para eximir de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas de formalización de las novaciones contractuales que se produzcan al amparo de este Código de Buenas Prácticas, dándoles el mismo tratamiento que las sujetas al Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo.

 8.- Asimismo, se establece un régimen específico para los aranceles de notarios y registradores por la formalización de las operaciones de novación que se regulan en este real decreto-ley.

 9.- Se adoptan medidas en relación con el régimen de compensaciones y comisiones de reembolso anticipado, que se regula en el artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo. Por un lado, se suspende durante un año el cobro de las compensaciones y comisiones para los préstamos a tipo variable por amortización anticipada o paso a tipo fijo, lo que ha de suponer un incentivo adicional en los meses venideros para los deudores al valorar el repago anticipado de su deuda o el cambio de su préstamo hipotecario por subrogación de acreedor. Por otro lado, a fin de facilitar, con carácter permanente, el paso de tipo variable a tipo fijo, se reduce de 0,15 % a 0,05 % la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada en los primeros tres años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo.

 10.- Se encomienda al Banco de España la elaboración de una Guía de herramientas para el deudor hipotecario en dificultades de pago, que se habrá de publicar en la propia web del Banco de España y en las páginas web de las entidades prestamistas de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, y se establece un mecanismo para recopilar y poner a disposición del público la información acerca de los instituciones públicas de apoyo a los deudores hipotecarios en dificultades que existen en las administraciones territoriales.

 11.- Se revisan algunos aspectos del procedimiento de subrogación de acreedor que se rige fundamentalmente por las disposiciones de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. En esta línea, se introducen modificaciones para mejorar la transparencia en cuanto a los gastos para los prestatarios y ajustar su ámbito de aplicación al de las hipotecas concedidas por las entidades autorizadas para la concesión de créditos con garantía inmobiliaria en la Ley 5/2019, de 15 de marzo. A mayor abundamiento, debe recordarse que este mecanismo permite fomentar la competencia para que los deudores hipotecarios puedan beneficiarse de las ofertas del mercado que mejor se ajusten a sus necesidades financieras y que pueden hacerlo incluso sin detrimento de la deducción por inversión en vivienda habitual.

  12.- España autoriza el otorgamiento de un aval máximo de 321.000.000 de euros a favor de la Comisión Europea con el fin de que esta conceda préstamos concesionales al gobierno ucraniano que permitan mitigar los urgentes desequilibrios por balanza de pagos del país.

De la página de notarios y registradores: 

Objeto: Es la adopción de medidas para hacer frente a la situación de los hogares con deuda instrumentada en préstamos o créditos con hipoteca inmobiliaria sobre vivienda habitual generada por el alza acelerada de los tipos de interés. Título I.

 Nuevo Código de Buenas Prácticas. Novación.

Está pensado para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad

Se encuentra en el Título II.

A) Creación y Duración. Nace con una duración de veinticuatro meses, para la adopción de medidas urgentes dirigidas a deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad. El plazo de vigencia de este nuevo Código comenzará a computarse desde el día siguiente al de la publicación del Acuerdo del Consejo de Ministros que ahora veremos. Desde ese mismo día también empezará a contar el plazo para presentar la solicitud.

B) Adhesión. Es voluntaria por las entidades de crédito y demás entidades o personas físicas que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Las entidades que se encuentren ya adheridas al Código de Buenas Prácticas de 2012 se entenderán adheridas también a este nuevo Código, salvo que comuniquen lo contrario en el plazo de 2 semanas a contar desde el 24 de noviembre (D.Ad. 2ª)

C) Deudores a los que se les aplica: las medidas adoptadas en este título -erróneamente pone capítulo- se aplicarán a las personas físicas que sean titulares de préstamos o créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda habitual del deudor o del hipotecante no deudor, cuyo de adquisición no exceda de 300.000 euros, constituidos hasta el 31 de diciembre de 2022.

D) Desarrollo por el Consejo de Ministros. Los aspectos desarrollables, entre otros, serán los siguientes:

a) Las condiciones aplicables y los requisitos a cumplir por los deudores para acogerse al código lo que incluirá la renta familiar máxima y la evolución de su esfuerzo hipotecario.

b) Las medidas aplicables, que podrán consistir, entre otras, en la extensión de plazos de amortización, en el establecimiento de cuotas fijas temporales o un régimen particular para el tipo de interés aplicable y en la presentación de ofertas de conversión de los préstamos a tipo fijo.

E) Comienzo de la aplicación de las medidas. Será, para las entidades o prestamistas adheridos, desde que se produzca la acreditación por parte del deudor que así lo solicite de que cumple con las condiciones de elegibilidad. El deudor puede autorizar a la entidad a comprobar requisitos en la Agencia Tributaria, Seguridad Social y Registros de la Propiedad.

F) Escritura pública. Cualquiera de las partes podrá compeler a la otra a la formalización en escritura pública la novación del contrato resultante de la aplicación de las previsiones contenidas en el Código de Buenas Prácticas. Los costes de dicha formalización correrán a cargo de la parte que la solicite (debe entenderse que se alude a los costes no arancelarios por lo que veremos a continuación). No se alude a la posibilidad de que sea unilateral como en los casos de normativa Covid.

G) Aranceles. Los derechos arancelarios y demás conceptos notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción de las novaciones que se realicen al amparo de este Código de Buenas Prácticas serán satisfechos en todo caso por el acreedor y se bonificarán en los siguientes términos:

   a) Por el otorgamiento de la escritura se devengará el arancel correspondiente a las escrituras de novación hipotecaria, previsto en la letra f) del apartado 1 del número 1 del anexo I del Arancel Notarial, reducido en un 75 por ciento, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple. El arancel mínimo previsto será de 10 euros y el máximo de 30 por todos los conceptos.

   b) Por la práctica de la inscripción se aplicará el arancel previsto para las novaciones modificativas en artículo 2.1.g) del Arancel de los Registradores. Al resultado se le aplicará una bonificación del 75 por ciento. El arancel mínimo previsto será de 10 euros y el máximo de 20 euros por todos los conceptos.

En ambos casos, obviamente, el arancel aplicable no cubre, con mucha diferencia, los costes en que incurren las oficinas notariales y registrales por la tramitación de estos documentos.

H) Efectos de la novación. Son los previstos en el artículo 4.3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, con respecto a los préstamos y créditos novados. De ello se deriva que no supondrá, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita excepto cuando implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación.

La inscripción de la escritura en el correspondiente Registro de la Propiedad tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos, aunque no se cuente con el consentimiento de estos (art. 5.6)

I) Limitación de ámbito. El contenido del Código de Buenas Prácticas resultará de aplicación exclusiva a los sujetos adheridos, deudores y contratos a los que se refiere este Capítulo (realmente Título II, al no haber capítulos). No procede la extensión de su aplicación, con carácter normativo o interpretativo, a ningún otro ámbito, que será meramente potestativa para las entidades o prestamistas adheridos.

J) Información. Las entidades o prestamistas adheridos habrán de informar adecuadamente a todos los clientes titulares de préstamos hipotecarios sobre la existencia de este Código y la posibilidad de acogerse a lo dispuesto en él en el plazo de un mes. También en su web y oficinas.

K) Formalización. Antes de la formalización de las operaciones de novación amparadas por este Código de Buenas Prácticas, el sujeto adherido deberá entregar al deudor información simplificada sobre las medidas alternativas sobre las que puede optar para novar las condiciones del préstamo en los términos que se fijen en el Acuerdo del Consejo de Ministros. El artículo 5 desglosa su contenido.

Una vez estudiadas las alternativas y optado en firme el deudor por una de ellas, la entidad le entregará una propuesta de acuerdo de novación del préstamo.

El acuerdo podrá ser firmado por el prestatario y, en su caso, los fiadores y avalistas, de manera manuscrita, mediante firma electrónica, por el sistema de otorgamiento del consentimiento que tuvieran fijado contractualmente el deudor y el sujeto adherido, o por cualquier otro medio que permita obtener válidamente el consentimiento. En todo caso, el medio empleado deberá dejar constancia del contenido y de la fecha en la que se presta el consentimiento.

Para su inscripción en el Registro correspondiente el acuerdo deberá constar en documento público, cuando, conforme a las reglas generales, resulte exigible.

L) Operaciones que no se incluyen

a) Modificación del tipo de interés pactado, salvo que esta se corresponda con alguna de las medidas del Código de Buenas Prácticas recogidas en el Acuerdo de Consejo de Ministros.

b) Cobro de gastos o comisiones excepto que se trate de un préstamo sin interés o bien se trate de la prima de la prórroga del contrato de seguro.

c) Comercializarse junto con cualquier otro nuevo producto vinculado o combinado.

d) Establecimiento de otras garantías adicionales, personales o reales, que no constasen en el contrato original.

M) No aplicación parcial de la LCCI. La formalización del contrato por el que se establece alguna de las medidas adoptadas por virtud de lo establecido en este Código no estará sometida a lo previsto en los artículos 10 (información precontractual), 11, 12 (evaluación e información de solvencia), 14 (normas de transparencia en la comercialización), 15 (comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material por el notario), y el apartado 2 de la disposición transitoria primera LCCI (lo que implica que también se aplicará esta nueva ley a los contratos preexistentes a la LCCI).

N) Seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas. Lo regula el artículo 6, donde se da competencias de supervisión a la Comisión de Control creada en 2012. Los interesados podrán presentar reclamaciones ante los servicios de reclamaciones o defensores de los clientes de los sujetos adheridos, y sucesivamente, ante el Banco de España o, en su caso, órgano especializado. La Comisión de control podrá resolver consultas interpretativas sobre este Código de Buenas Prácticas.

Ñ) Las consecuencias de una solicitud indebida y el régimen sancionador se encuentran regulados en los artículos 7 y 8.

 

Exención en AJD.

El art. 9 modifica el número 23 del artículo 45.I.B) TRLITPyAJD. Su objetivo es incluir también en esta exención objetiva de AJD las escrituras de novación incluidas en el nuevo Código de Buenas Prácticas introducido por este RDLey 19/2022, de 22 de noviembre. Ya estaban las novaciones amparadas en la Ley 6/2012.

TEXTO ANTERIOR

NUEVO TEXTO

23. Las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este Impuesto

23. Las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y del nuevo Código de Buenas Prácticas que se introduce con el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este Impuesto.

Modificación del Código de Buenas Prácticas de 2012

Se articulas a través de la modificación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos

Es el contenido del Título III, que cuenta con un solo artículo, el 10.

Ver resumen de la Ley 6/2012 publicado en su día.

Estos son los principales cambios:

A) Definición del umbral de exclusión. Art. 3.

– Desaparece la concreción del requisito del incremento de la carga hipotecaria. Antes se exigía que la carga hipotecaria sobre la renta familiar se hubiese multiplicado por al menos 1,5, salvo excepciones. Ahora parece que basta con que se incremente la carga hipotecaria, aunque veremos que en el anexo se reducen las ventajas cuando el incremento de la cuota sea inferior a 1,5.

– Se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad: 6.º La unidad familiar en que exista una víctima de… trata o explotación sexual.

– Para acreditar los ingresos de los miembros de la unidad familiar, es suficiente con hacer referencia al último ejercicio tributario. Antes eran los cuatro últimos.

– Se tiene en cuenta también lo percibido por ingreso mínimo vital

– No será necesario acreditar los datos que la entidad financiera tenga en su poder

– El deudor puede autorizar por escrito a la entidad adherida para que obtenga esa información directamente de la AEAT, Seguridad Social y Registros de la Propiedad y Mercantiles.

B) Sujeción al Código de Buenas Prácticas

– Se aclara en el artículo 5 que, desde la adhesión, el contenido del Código de Buenas Prácticas se incorporará a toda la cartera de contratos de la entidad adherida y su contenido será oponible a terceros, de manera que aun no habiendo disfrutado el deudor de las medidas que se incorporan al mismo, se mantendrá su derecho a instarlas durante el tiempo de su vigencia.

– Las entidades adoptarán las medidas necesarias para salvaguardar los derechos de los deudores en caso de cesión del crédito a un tercero.

– LCCI: Se da el mismo tratamiento que al Nuevo Código de Buenas Prácticas visto: La formalización del contrato por el que se establece alguna de las medidas adoptadas por virtud de lo establecido en este Código no estará sometida a lo previsto en los artículos 10 (información precontractual), 11, 12 (evaluación e información de solvencia), 14 (normas de transparencia en la comercialización), 15 (comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material por el notario), y el apartado 2 de la disposición transitoria primera LCCI (lo que implica que también se aplicará esta nueva ley a los contratos preexistentes a la LCCI).

C) Comisión de seguimiento del Código de Buenas Prácticas.

Se añaden como miembros tres representantes, uno de cada asociación representativa de los intereses de bancos, cajas de ahorros y fundaciones bancarias, y cooperativas de crédito. En su composición sigue habiendo un notario, pero se echa de menos que no haya un registrador.

D) Modificación de Aranceles.

Transcribimos el Artículo 11. Bonificación de derechos arancelarios.

“1. Los derechos arancelarios y demás conceptos notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción de las novaciones que se realicen al amparo de este Código de Buenas Prácticas serán satisfechos en todo caso por el acreedor y se bonificarán en los siguientes términos:

a) Por el otorgamiento de la escritura se devengará el arancel correspondiente a las escrituras de novación hipotecaria, previsto en la letra f) del apartado 1 del número 1 del anexo I del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios, reducido en un 75 por ciento, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple. El arancel mínimo previsto será de 10 euros y el máximo de 30 por todos los conceptos.

b) Por la práctica de la inscripción se aplicará el arancel previsto para las novaciones modificativas en artículo 2.1.g) del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores. Al resultado se le aplicará una bonificación del 75 por ciento. El arancel mínimo previsto será de 10 euros y el máximo de 20 euros por todos los conceptos.

2. Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago de deudor hipotecado situado en el umbral de exclusión de este real decreto-ley, se bonificarán en un 50 por cien.

El deudor no soportará ningún coste adicional de la entidad financiera que adquiere libre de carga hipotecaria, la titularidad del bien antes hipotecado.”

E) Régimen sancionador.

Ahora se hace remisión a la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

F) Modificaciones en el Anexo

– Finalizado el período de carencia en la amortización de capital, quien se encuentre en el umbral de exclusión podrá solicitar un segundo plan de reestructuración, siempre que la salida de la carencia no sea el hecho determinante de encontrarse en dicho umbral de exclusión.

– cuando el incremento de la cuota sea inferior a 1,5 respecto de la previa, tan solo puede concederse carencia por 2 años o ampliación de plazo por 7 años.

– durante el período de carencia, en los contratos a interés variable, se aplicará el euríbor menos 0,10 puntos (antes, euríbor + 0,25)

– podrá solicitarse durante 24 meses desde el comienzo de la reestructuración (antes 12 meses) la dación en pago obligatoria de la vivienda habitual. Incluso será posible después de los 24 meses, pero entonces tendrá que valorarlo la entidad.

– El ejercicio del derecho de alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual podrá realizarse durante los 12 meses siguientes a la entrada en vigor de esta ley. Dicho arrendamiento tendrá duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco años. Por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario podrá prorrogarse anualmente durante cinco años adicionales. A dichos plazos no les será de aplicación el mínimo regulado en el artículo 9 LAU.

– Las entidades adheridas están obligadas a informar debidamente de este código de buenas prácticas a sus clientes, así como anunciarlo en sus redes de oficinas y en las páginas web.

 

Modificación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo

El artículo 11 se dedica a reformar la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Afecta a los dos primeros artículos de esta emblemática Ley.

Artículo 1: los subrogados ahora pueden ser personas físicas también. Tras la derogación de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, ahora la remisión para determinar quiénes son los prestamistas inmobiliarios afectados se hace al artículo 4.2) de la Ley de Contratos de crédito inmobiliario: «toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b).»

Artículo 2: 

• Ha de entregarse, junto con la oferta vinculante, un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluyendo los límites máximos legales de la comisión a percibir por parte de la entidad acreedora.
• Se ha de aplicar el régimen de distribución de gastos previsto en el artículo 14.1.e) LCCI.
• Desaparece el párrafo que obligaba a la entidad acreedora a entregar la certificación. Ahora bien, hay importantes diferencias derivadas de si hace la entrega o no. Poe ejemplo, si no la entrega, no tiene la posibilidad de enervar en quince días.
• Aunque desaparece la referencia expresa a que no se puede otorgar la escritura de subrogación hasta que pasen quince días desde que se haya emitido la certificación, posiblemente la situación es similar ahora, pues, durante esos quince días, la entidad afectada puede enervar, formalizando con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario (en los 15 días, no sólo oferta, sino que ha de ser oferta y formalización).
• Si el pago aún no se hubiera efectuado (falta de comunicación del importe o negativa a recibirlo), bastará con que la entidad subrogada lo calcule y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. El notario notificará de oficio a la entidad acreedora, con remisión de copia de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en los ocho días siguientes.

TEXTO ANTERIOR	NUEVO TEXTO
Artículo 1. Ámbito. 1. Las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta Ley.	Uno. Se modifica el apartado 1 del artículo 1, que queda redactado de la siguiente forma: 1. Los prestamistas inmobiliarios, definidos los términos del artículo 4.2) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, podrán ser subrogados por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos por otros prestamistas análogos, con sujeción a lo dispuesto en esta ley.
Artículo 2. Requisitos de la subrogación. El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.   La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.       La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar. La certificación deberá ser entregada con carácter obligatorio en el plazo máximo de siete días naturales por parte de la entidad acreedora. Entregada la certificación y durante los quince días naturales siguientes a esa fecha, la entidad acreedora podrá ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su préstamo, en los términos que estime convenientes. Durante ese plazo no podrá formalizarse la subrogación. Transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la entidad acreedora la novación modificativa del préstamo o crédito hipotecario, podrá otorgarse la escritura de subrogación. Para ello bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En ningún caso, la entidad acreedora podrá negarse a recibir el pago.       En caso de discrepancia en cuanto a la cantidad debida, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.	Dos. Se modifica el artículo 2, que queda redactado de la siguiente forma: «Artículo 2. Requisitos de la subrogación. El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil. La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Junto con la oferta vinculante, le entregará un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluyendo los límites máximos legales de la comisión a percibir por parte de la entidad acreedora. La referida pieza de información deberá observar el régimen de distribución de gastos previsto en el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar. Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario. En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En ningún caso tendrá derecho la entidad acreedora a rechazar el pago. No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. A tal fin, el notario notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes. En este caso, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.

Modificación de la Ley de contratos de crédito inmobiliario

El artículo 12 afecta a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Se modifica el apartado 6 del artículo 23 que regula la comisión por reembolso o amortización anticipada. Esta no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,05 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo (antes 0,15%). Si en la novación no se produjera amortización anticipada de capital, no podrá cobrarse comisión alguna por este concepto.

Ver artículos no aplicables de la LCCI en el Nuevo Código de Buenas Prácticas y en el anterior.

Téngase en cuenta también la suspensión de comisiones prevista en la D. Ad. 1ª

TEXTO ANTERIOR

NUEVO TEXTO

Artículo 23. Reembolso anticipado. …   6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.   Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

Se modifica el apartado 6 del artículo 23 que queda redactado de la siguiente forma: «6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,05 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Si en la novación no se produjera amortización anticipada de capital, no podrá cobrarse comisión alguna por este concepto. Transcurridos los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

Simuladores e información en la web del Banco de España.

Conforme al artículo 13, el Banco de España dispondrá en su página web de una «Guía de herramientas para el deudor hipotecario en dificultades de pago». En ella se incluirá, con ejemplos, el contenido relativo a

– las medidas del Códigos de Buenas Prácticas

– los mecanismos de exoneración del pasivo previstos para personas físicas en la legislación concursal.

También incluirá en su web simuladores para

– informar a los ciudadanos sobre las posibilidades de ser elegibles para acceder a las medidas del Código de Buenas Prácticas de 2012 y este nuevo de 2022

– determinar el impacto de las medidas propuestas sobre las condiciones de su préstamo hipotecario.

 

Avales por la guerra de Ucrania.

El Título V autoriza a la Administración General del Estado a otorgar avales por un importe máximo de 321.000.000 de euros, durante los años 2022 o 2023, a favor de la Comisión Europea en el marco de la ayuda macro financiera extraordinaria de la Unión Europea a Ucrania. Los avales serán incondicionales, irrevocables y a primera demanda de la Comisión Europea y con renuncia al beneficio de excusión establecido en el artículo 1.830 del Código Civil.

También se autorizan avales de hasta 100 millones para operaciones de financiación que conceda el Banco Internacional de Reconstrucción y Fomento (BIRF) al gobierno de Ucrania, y otros 100 millones para cubrir impagos de principal, intereses y otras obligaciones asociadas a las operaciones de financiación que realice el Banco Europeo de Reconstrucción y Desarrollo (BERD) a través del Programa de Seguridad Alimentaria y del Programa Municipal.

Aparte de ello la D.F. 2ª modifica el apartado 2 del artículo 29 RDLey 6/2022, de 29 de marzo, lo que permite al Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital conceder avales por un importe máximo de 10.000 millones de euros, hasta el 31 de diciembre de 2023 (en la redacción inicial era hasta el 31 de diciembre de 2022). Este plazo podrá ser extendido por acuerdo de Consejo de Ministros. Las condiciones aplicables y requisitos que cumplir, incluyendo el plazo máximo para la solicitud del aval, se establecerán por Acuerdo de Consejo de Ministros, sin que se requiera desarrollo normativo posterior para su aplicación.

 

Comisiones por reembolso anticipado art 23 LCCI y otras medidas

La D.Ad. 1ª suspende desde el 24 de noviembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023 las compensaciones o comisiones por reembolso o amortización anticipada total y parcial de los préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable previsto para los supuestos de hecho contemplados en los apartados 5, y 6 del artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En consecuencia, no se devengará durante este período ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo de dichos préstamos y créditos.

Justificación de la aplicación de las subvenciones con fondos europeos.

La D.F. 1ª y la D.Tr. única modifican el modo de justificar la aplicación de las subvenciones relacionadas con el uso de fondos europeos, concretando sus singularidades.

Las demás disposiciones finales conceden habilitación normativa de desarrollo al titular del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, concretan los títulos competenciales y fijan la entrada en vigor, que se produjo el 24 de noviembre de 2022. (JFME)

 Disposición 19403 del BOE núm. 281 de 2022