Resolución de 14 de diciembre de 2023 de la
DG: Se discute la inscripción de una
compraventa de una participación indivisa de 70,63 % de una finca descrita como «Rústica: Parcela
de tierra calma, indivisible (...)», con una extensión superficial de 27 áreas
y 55 centiáreas. La finca tiene doble referencia catastral, rústica en la que
se la cataloga como rústica de uso agrario, y urbana con uso principal
residencial por las edificaciones contenidas en la misma –dos
edificaciones y dos piscinas. La participación indivisa inscrita a favor del
transmitente lo es por título de herencia, en virtud del cual nace una
comunidad hereditaria entre dos hermanos, siendo uno de ellos el vendedor. El registrador considera que nos
encontramos ante una parcelación que requiere la preceptiva licencia de
segregación para poder inscribir la transmisión en el Registro.
La reciente Ley 7/2021, de 1 de
diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, entró
en vigor el 23 de diciembre de 2021, es decir, con anterioridad a la fecha de
la escritura púbica (8 de julio de 2022). No obstante, puede decirse que la
nueva ley, con alguna excepción, no altera sustancialmente el régimen de las
parcelaciones urbanísticas en Andalucía La ley mantiene la norma prohibitiva de
toda parcelación urbanística en suelo rústico, estableciendo, de modo idéntico
al texto anterior, que se consideran actos reveladores de una posible
parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones
horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno,
finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario,
puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado
de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos anteriores,
sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda
excluir tal aplicación.
No obstante, el apartado quinto
señala ahora que la asignación de cuotas en pro indiviso resultantes de
transmisiones «mortis causa» o entre cónyuges o pareja de hecho no requerirán
licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de Ley. El apartado cuarto, a su vez,
reitera el mandato de que no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública
alguna en la que se contenga acto de parcelación, segregación o división sin la
aportación de la preceptiva licencia o acto que integre el control previo
municipal que los titulares de las Notarías deberán testimoniar en la escritura
correspondiente. Esta redacción contrasta con la introducida por Decreto[1]ley 3/2019, de 24 de septiembre que imponía
la necesidad de licencia. Por su parte, el apartado sexto destaca ahora que,
para las inscripciones de parcelación, segregación o división, los registros de
la Propiedad exigirán la observancia de lo dispuesto en los apartados
precedentes, en los términos previstos en la legislación básica estatal.
La disposición transitoria
séptima señala que mientras no se produzca su desplazamiento por el desarrollo
reglamentario a que se refiere la disposición final primera, seguirán
aplicándose en la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma supletoria y en lo
que sea compatible con la presente ley y otras disposiciones vigentes, entre
otras, el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la
Comunidad Autónoma de Andalucía, vigente al tiempo de otorgarse la escritura de
compraventa. Esta última norma establece en su artículo 8.a), párrafo tercero,
que: «Igualmente, tendrán la consideración de actos reveladores de posible
parcelación urbanística, la transmisión inter vivos de cuotas proindiviso de
fincas clasificadas como suelo no urbanizable, cuando a cada uno de los
titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor
de las fijadas en la ordenación urbanística y territorial vigente, como parcela
mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total
superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada
cuota indivisa enajenada. El mismo régimen se aplicará a las transmisiones de
acciones, participaciones u otros derechos societarios que produzcan el mismo
resultado, así como a las divisiones horizontales. En estos actos reveladores
de parcelación urbanística, se requerirá la correspondiente licencia
urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo esta última condicionarse
resolutoriamente al cumplimiento de las previsiones fijadas en el instrumento
de planeamiento urbanístico, o en su caso, aquellas que garanticen la no
inducción a la formación de nuevos asentamientos. Los notarios y registradores
de la Propiedad, para autorizar e inscribir respectivamente las escrituras públicas
de estos actos o negocios jurídicos, exigirán el previo otorgamiento de
licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo los primeros
testimoniarlo en las correspondientes escrituras públicas.» Esta regulación se
mantiene sustancialmente en el vigente Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, en
su artículo 139.2.
En el caso de la mera transmisión
de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la
legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de
intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio
cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca
o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones,
siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con
la legislación sustantiva aplicable.
Desde el punto de vista de la
legislación andaluza y su relación con la legislación básica estatal, el
artículo 26 de la norma estatal equipara a la división o segregación, la enajenación,
sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya
el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la
finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la
cualidad de socio incorpore dicho derecho de
utilización exclusiva.
Por su parte, la norma andaluza
se refiere como supuestos reveladores de posible parcelación urbanística a
aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones
horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca
o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan
existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una
parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos anteriores, sin que
la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal
aplicación.
No obstante, el precepto, en su
apartado quinto, señala ahora que la asignación de cuotas en proindiviso
resultantes de transmisiones «mortis causa» o entre cónyuges o pareja de hecho
no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de Ley. Como señala la sentencia de la
Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso administrativo del Tribunal
Superior de Justicia de Andalucía de 17 de marzo de 2011, la parcelación ilegal
constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y jurídicos con
clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable, pretendiendo
la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos realizados no se pretende
destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado, rústico y agrícola;
actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita la
formación de un núcleo de población.
El Real Decreto 1093/1997, de 4
de julio, por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento
Hipotecario en materia urbanística, asume tal concepción y en su artículo 79,
si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y segregaciones», se
refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de división o
segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto
en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización
o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones,
surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a
cuyo efecto, para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los términos
señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este
caso la Ley Urbanística de Andalucía.
En el caso del presente
expediente, el registrador fundamenta en su nota la concurrencia de los
siguientes indicios de parcelación urbanística:«1. La indicada clasificación
urbanística del suelo, como No Urbanizable de Especial Protección, Sistema
General de Espacios Libres (…); 2. El hecho de que, no sólo la superficie
teórica de la cuota indivisa transmitida, sino la total superficie de la finca
cuya cuota indivisa se transmite es inferior a la unidad mínima de cultivo;
3. La transmisión onerosa de una cuota indivisa nacida por título de herencia,
y por ello,comunidad necesaria, a un tercero sin aparente vínculo con la
comunidad hereditaria, convirtiendo así la comunidad de origen hereditario en
ordinaria y voluntaria, cuya identificación como indicio se contempla en los
fundamentos de derecho de las últimas resoluciones de la DGSJFP relativas a
parcelaciones urbanísticas, de fechas 5 de julio de 2022 y 14 de marzo y 31 de
mayo de 2023; 4. La comprobación en la aplicación auxilar [sic] de bases
gráficas del Colegio de Registradores y la Sede Electrónica de Catastro de una
evidente división de la parcela en dos zonas, cada una con su correspondiente
vivienda y piscina; 5. El hecho de que el transmitente considere la “cuota indivisa” transmitida como
su domicilio conyugal y por ello concurre su esposa para prestar el
consentimiento a la transmisión.»
En el presente caso es indudable
que el registrador ha motivado suficientemente los indicios reveladores de
posible parcelación urbanística, como resulta de diversos elementos objetivos
como, además de la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria, la
certificación catastral de donde resultan dos viviendas con su respetiva referencia
catastral dentro de la misma parcela de naturaleza rústica, identificadas catastralmente
como pertenecientes a la «Urbanización (…)», en un ámbito de suelo clasificado
urbanísticamente como no urbanizable.
Este indicio revelador de
«posible» parcelación urbanística sería suficiente para justificar el inicio
del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 en
orden a que la Administración competente pueda pronunciarse sobre la
concurrencia efectiva o no de esa «posible» parcelación urbanística y adoptar las
medidas preventivas oportunas, entre ellas la prohibición de disponer –cfr. Apartado
quinto– con las debidas garantías procedimentales para el interesado. Sin
embargo, como ya se ha expuesto anteriormente, este Centro Directivo ha sostenido
que pueden existir actos o negocios que presenten elementos indiciarios de parcelación
que no se traten por la vía procedimental del artículo 79 citado, sino que dichos
actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración
de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo
26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente
el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos
administrativos.
Es lo ocurre en el caso de la
legislación andaluza con el artículo 91 de la Ley 7/2021, respecto a la
transmisión de cuotas en proindiviso atendidas las circunstancias concurrentes
y, para el suelo no urbanizable, el artículo 8.a), párrafo tercero, del Decreto
60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística
de la Comunidad Autónoma de Andalucía, vigente al tiempo de otorgamiento de la
escritura. Por lo que teniendo en cuenta la superficie registral de la finca de
27 áreas y 55 centiáreas, es evidente que el 70,63 % de la misma, no alcanza
siquiera la superficie de la unidad mínima de cultivo. Pues conforme a la
resolución de 4 de noviembre de 1996, de la Dirección General de Desarrollo
Rural y Actuaciones Estructurales (actualmente de Regadíos y Estructuras), por
la que se aprueban provisionalmente las unidades mínimas de cultivo en el
ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Andalucía, señala que, para el municipio
de Córdoba, las mismas quedan establecidas en 0,25 hectáreas de regadío, por lo
que teóricamente tampoco se cumpliría con la parcela divisible.
Por tanto, en este caso, concurre
el supuesto previsto en el artículo 8.a), párrafo tercero, del Decreto 60/2010,
de 16 de marzo, pues la participación indivisa corresponde teóricamente a una
parte de superficie inferior a la fijada en la ordenación urbanística y territorial
vigente, como parcela mínima divisible, según el resultado de aplicar a la
total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que
representa la cuota indivisa enajenada. Por lo que debe confirmarse el defecto
mantenido por el registrador de exigencia de licencia de parcelación o «acto
que integre el control previo municipal», como señala la nueva redacción legal, por
concurrir el supuesto previsto por el Reglamento de Disciplina Urbanística de
Andalucía como acto equiparado a la parcelación, correspondiendo al Ayuntamiento
la calificación definitiva del acto como efectiva parcelación y su autorización,
en su caso, conforme a la ordenación urbanística aplicable.
Disposición
24741 del BOE núm. 289 de 2023
