Resolución de la DGRN 11 de enero de 2016: Se
cuestiona la certeza de la manifestación hecha por el vendedor-arrendador de
haber renunciado el arrendatario a su derecho de adquisición preferente ya que
ni se une a la escritura copia del contrato de arrendamiento celebrado, ni
consta que el mismo se haya exhibido al notario, ni se acompaña copia del
contrato. Frente a ello se alza el notario recurrente, alegando, resumidamente,
una razón de analogía (artículo 4.1 del Código Civil) que permite aplicar a la
declaración del vendedor relativa a que en el contrato de arrendamiento
celebrado se ha excluido el derecho de adquisición preferente los mismos
requisitos formales que se aplican y se exigen legalmente para declarar si la
vivienda está o no arrendada.
El
artículo 25 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce al
arrendatario de vivienda un derecho de adquisición preferente sobre la misma en
caso de venta, en los términos de dicho precepto, estableciendo en su apartado
5 un cierre registral en cuanto determina que «para inscribir en el Registro de
la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse
que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas
en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la
vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la
adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de
falsedad en documento público».
La
reforma introducida en la Ley de Arrendamientos Urbanos en virtud de la Ley
4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del
alquiler de viviendas («Boletín Oficial del Estado» de 5 de junio de 2013;
vigencia 6 de junio 2013), incide en la cuestión planteada al establecer en el artículo 14.1 que «el
adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como
vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo
34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones
del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto
por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión
de la finca». El artículo 7.2 establece claramente un principio de
inoponibilidad del arrendamiento no inscrito frente a tercero inscrito, cuando
dispone que «en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas
urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos
arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad».
La
protección de los derechos del arrendatario aconseja ahora un plus de
diligencia mediante la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro
como forma de hacer oponible su contrato frente a tercero que haya inscrito su
derecho. Ciertamente, la Ley 4/2013 no ha derogado el régimen del derecho de
adquisición preferente contenido en los números 1 a 7 del artículo 25 de la Ley
de Arrendamientos Urbanos, aunque sí ha introducido en el artículo 25 un nuevo
párrafo para reconocer con amplitud la posibilidad de renuncia por parte del
arrendatario a ese derecho e imponiendo al arrendador la obligación de comunicar
al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de
treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Tal
comunicación no tiene por objeto servir como «dies a quo» para el inicio del
cómputo del plazo en que el arrendatario pueda ejercitar su derecho de tanteo o
en su caso de retracto, del que contractualmente carece, sino como una
obligación impuesta por la ley al arrendador-vendedor que, en su caso, podría
determinar alguna responsabilidad por falta de cumplimiento o de protección al
arrendatario por el pago de buena fe de la renta arrendaticia a quien no fuera
ya arrendador.
Como
dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de marzo de 2015 «cuando la
renuncia se hace antes de que el derecho haya nacido, se trata más bien de un
supuesto de exclusión de la ley aplicable que, en el ámbito contractual,
resulta posible (artículo 1255 Código Civil) salvo que la ley establezca lo
contrario para proteger la posición de alguno de los contratantes, como sucede
en el presente caso con el derecho de prórroga forzosa y no con el de retracto
que resultó válidamente renunciado».
A la vista de la reforma de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, se exige un plus de diligencia en el arrendatario para
que su derecho sea oponible frente a tercero inscrito (artículos 7 y 14 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos); de tal modo que es precisamente en estos
supuestos de manifestación inexacta del vendedor-arrendador sobre la situación
de estar libre de arrendamientos la vivienda transmitida o la manifestación de
haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición
preferente, donde la inscripción del derecho de arrendamiento en el Registro de
la Propiedad adquiere toda su importancia al objeto de que el mismo le sea
oponible al tercer adquirente, de tal modo que no puede quien no ha inscrito su
derecho hacerlo oponible frente a tercero que inscribe y que adquiere confiado
en el contenido del Registro y en la manifestación expresa realizada en
documento público de estar la finca libre de arrendamientos o de haberse
renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente.
En
consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso.
No hay comentarios:
Publicar un comentario