jueves, 25 de junio de 2015

Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

 
La finalidad de esta Ley es conseguir la deseable e inaplazable coordinación Catastro-Registro, con los elementos tecnológicos hoy disponibles, a través de un fluido intercambio seguro de datos entre ambas instituciones, incrementando la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y simplificando la tramitación administrativa.

El primer efecto de la reforma será favorecer la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Desde el punto de vista económico y de la seguridad jurídica es esencial para el Registro determinar con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos.  Para el Catastro es esencial conocer y reflejar en cartografía todas aquellas modificaciones o alteraciones registrales que se produzcan sobre las realidades físicas de las fincas mediante cualquier hecho, negocio o acto jurídico.

La reforma tiene un contenido global y alcanza a las relaciones entre Catastro y Registro y a todos los procedimientos en los que estas existen. Ello explica que se incorporen a la reforma los procedimientos registrales que puedan afectar a las realidades físicas de las fincas, como los de inmatriculación –tanto de los particulares como de las Administraciones–, deslindes, excesos o rectificaciones de cabida, a los que se refieren los artículos 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

Con la nueva regulación se exige la identificación o delimitación geográfica de las fincas en todos los supuestos de apertura de folio registral, tales como segregación, división, agrupación o agregación, así como también respecto de la superficie ocupada por las construcciones o instalaciones que se declaren en el interior de la finca. Asimismo se impone, a nivel nacional, la necesidad de aportar, para su archivo y posterior publicidad registral, el libro del edificio, cuando se inscriba una edificación a la que por ley le sea exigible. Además, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro el edificio

Las modificaciones que se introducen en los procedimientos regulados en los artículos 198 a 210 de la Ley Hipotecaria tienen como objeto, por una parte, la desjudicialización de los mismos eliminando la intervención de los órganos judiciales sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabrá por la vía del recurso, y por otra parte, su modernización, sobre todo en las relaciones que han de existir entre Notarios y Registradores y en la publicidad que de ellos deba darse.

 En el artículo 199 se regula el procedimiento de incorporación al folio registral de la representación gráfica catastral, así como el procedimiento para posibilitar al interesado la puesta de manifiesto y rectificación de la representación catastral si esta no se correspondiese con la de la finca registral; en ambos casos con salvaguarda de los derechos de los colindantes.

El artículo 201 regula el expediente para la rectificación de la descripción, superficie y linderos de las fincas sobre la base del que a continuación se establece para la inmatriculación, salvo los casos en los que, por su poca entidad, se considera no ser este necesario. Hasta ahora, la inscripción de excesos de cabida de hasta un 20% podían hacerse unilateralmente con un simple certificado técnico sin posible intervencion de colindantes. Ahora, cualquier exceso de cabida que supere el 5%, o el 10% si se apoya en datos catastrales, necesita la tramitación de un expediente notarial con citación a los colindantes.
 
La inmatriculación de las fincas se llevará a cabo mediante el expediente de dominio que se regula de forma minuciosa sin intervención judicial. Hasta ahora, los expedientes de dominio para inmatricular fincas, o reanudar tracto, obtener la cancelación de cargas caducadas, o solventar la doble inmatriculación, estaban atribuidos a la autoridad judicial. Ahora se desjudicializan los procedimientos de concordancia del registro con la realidad extrarregistral, cuando no exista contienda y oposición entre partes. Para ello se encomienda a los notarios la competencia para tramitar el expediente de dominio para la inmatriculación de fincas, los expedientes para la reanudación del tracto o las rectificaciones descriptivas, y deslindes, y a los registradores los relativos a los expedientes de liberación de cargas y gravámenes y subsanación de la doble inmatriculación, todo ello modernizando sus trámites, suprimiendo privilegios, aumentando sus garantías y publicidad efectiva, y sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva. Asimismo, se procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación mediante título público de adquisición del antiguo artículo 205. Se requiere ahora en caso de doble titulación un intervalo de tiempo de un año entre cada título público.  El artículo 206 se ocupa de la inmatriculación de las fincas de las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público.
 
Además se regulan los procedimientos de deslinde; doble o múltiple inmatriculación de fincas; el de liberación de cargas o gravámenes –con una regla específica para la cancelación de censos, foros y otros gravámenes análogos que, constituidos por tiempo indefinido, siguen arrastrándose sin titulares conocidos durante generaciones– y el de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

 Por último, se modifican en esta reforma una serie de preceptos del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, además de los derivados del nuevo sistema de coordinación con el Registro de la Propiedad. Se recoge el reciente criterio jurisprudencial que considera que los suelos urbanizables sin planeamiento de desarrollo detallado o pormenorizado deben ser clasificados como bienes inmuebles de naturaleza rústica y se aprueban nuevos criterios para su valoración teniendo en cuenta sus circunstancias de localización

La norma se estructura en dos artículos, referido el primero de ellos a la reforma precisa en la Ley Hipotecaria y el segundo a la necesaria en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo; se completa la norma con cinco disposiciones adicionales, una transitoria, una derogatoria y cinco disposiciones finales.

Las modificaciones introducidas por la reforma entrarán en vigor el 1 de noviembre de 2015, a excepción de determinadas medidas, entre las que se encuentra la prohibición de las inmatriculaciones de los bienes de la Iglesia Católica por el procedimiento especial, reservado a las administraciones públicas y que no exige título de dominio, que comenzarán a aplicarse desde el día siguiente de la publicación de la ley en el BOE.

 

2 comentarios:

Pepa Flores dijo...

Les agradecería mucho si me pudiesen informar sobre lo siguiente:

Estoy interesada en la compra de una vivienda que está registrada a nombre del primer propietario (año 1963), este se la vendió a otro (en 1984), y este otro a la actual dueña (en 2013), todas las ventas en documento privado.

Para poder registrarla a mi nombre ¿tengo que iniciar un expediente de dominio o es suficiente con un acta de notoriedad para establecer el tracto sucesivo?, ¿es mejor una opción que otra?, ¿necesito abogado y procurador?, ¿lo tendría que hacer la actual dueña antes de vendermelo a mi?.

Muchas gracias por su tiempo, un saludo y gracias por el blog.

Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez dijo...

Buenos días Pepa: Lo primero es intentar restablecer la cadena de trasmisiones. Si no fuera posible tiene dos opciones el acta de notoriedad o el expediente de dominio. Con la entrada en vigor de la Ley 13/2015 los expediente de dominio dejan de ser competencia de los jueces y pueden tramitarse ante notario. Si puede esperar al uno de noviembre de 2015 puede optar por esta vía.