La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
El artículo 199 regula el
procedimiento para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada
de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular
registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante
la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y
gráfica. Además el apartado 2 prevé que cuando el titular manifieste
expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad
física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral
descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
El apartado 2 del artículo 199 remite en estos casos a la misma tramitación de
su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los
titulares catastrales colindantes afectados.
La aportación de una representación gráfica
alternativa de la finca sobre la que se tramite el correspondiente
procedimiento no implica que deba aportarse también la de las colindantes que
pudieran resultar afectadas por la línea poligonal de delimitación de la finca
así representada, pues como ya se afirmó en Resolución de 6 de febrero de 2018,
la aportación de un informe de validación catastral es suficiente para cumplir
los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la
representación gráfica y la remisión de la información correspondiente para su
incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal
validación sea o no positivo. Si el resultado es positivo, supondrá que la
representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto
de vista técnico, lo que no significa que sea inscribible en el Registro, ya
que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en
todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de
calificación por el registrador. En caso de validación negativa, ello impedirá
la incorporación directa al Catastro pero esto no obsta que, en caso de
calificación positiva por el registrador y tras la tramitación del pertinente
procedimiento del artículo 199.2 en el que deberán intervenir los colindantes
afectados, pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica;
considerando que tal informe de validación contendrá la representación de las
partes afectadas y no afectadas de las parcelas colindantes y la determinación
del perímetro catastral, y técnicamente permite la remisión de la información
para su incorporación al Catastro, todo ello tal y como prevé el artículo 9.b).
En todo caso, en este
procedimiento será objeto de calificación por el registrador la existencia o no
de dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b)
de la Ley Hipotecaria «la representación gráfica aportada será objeto de
incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por
el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca
inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra
representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión
del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la
representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando
ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las
diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la
cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni
su correcta diferenciación respecto de los colindantes».
Por tanto, las dudas pueden
referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte
con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión
de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u
operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de
la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de
2016).Además, dispone el precepto que a los efectos de efectos de valorar la
correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá
utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas
disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la
finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la
aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de
esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
Debe recordarse que estas dudas
en la identidad de la finca pueden ser manifestadas por el registrador al
comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios. En el presente caso, las dudas del
registrador, manifestadas antes de la tramitación del procedimiento, se
refieren a que la finca procede por segregación de otra anteriormente inscrita
y a la posibilidad de invasión del dominio público por hallarse una de las
parcelas catastrales que parcialmente se afirma corresponde con la finca «en
investigación, artículo 47 Ley 33/2003», según resulta de certificación
catastral descriptiva y gráfica incorporada al título. En cuanto a la
circunstancia de proceder la finca de una operación de segregación, el artículo
47 del Reglamento Hipotecario señala la obligación de hacer constar la
superficie segregada al margen de la finca matriz. En base a esto se ha dicho
por este Centro Directivo que la superficie es un dato relevante en la
determinación tanto de la finca segregada como de la matriz. Cualquier
modificación en ese dato genera dudas sobre la realidad de finca y del exceso,
sobre la determinación. Pero también que
«aun constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o
autorización administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de
rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, sin
necesidad de nueva licencia o autorización, siempre y cuando se cumplan los
requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y,
ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva
reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación
hipotecaria para la que se concedió la licencia (cfr. Resolución de 29 de
septiembre de 2017. A la vista de ello, no puede mantenerse el defecto apuntado
en primer lugar por el registrador en su nota de calificación.
Y por lo que respecta al segundo
defecto advertido, debe plantearse si la circunstancia de hallarse una finca
incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003, de 3 de
noviembre, pudiera determinar la existencia de dudas de invasión del dominio
público. Es doctrina reiterada y consolidada que la protección que el Registro
de la Propiedad brinda al dominio público no debe referirse únicamente a aquél
que conste inscrito, tutela que se hace más evidente a partir de la entrada en
vigor de la Ley 13/2015, que prevé en varios preceptos que, en todo caso, el
registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la
representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando
tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público;
protección que también resulta de lo dispuesto en distintas leyes especiales
(Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016 y 4 de septiembre de 2017). En
caso de dudas de invasión del dominio público resulta, por tanto, esencial la
comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de
valorar si efectivamente se produce dicha invasión.En el supuesto de este
expediente, el registrador únicamente ha manifestado en su calificación el hecho
de que «tiene dudas de que pueda haber una invasión del dominio público, dada
la circunstancia de hallarse la parcela catastral 23095A011002830000GG incursa
en un procedimiento de investigación conforme al artículo 47 de la Ley 33/2003
de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas», señalando
en su informe que en la misma fecha de emitir su calificación, se notificó a la
Dirección General del Patrimonio del Estado la denegación de la inscripción
solicitada por una posible invasión del dominio público, de conformidad con lo
preceptuado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. En efecto, dispone el
párrafo cuarto del apartado 1 del artículo 199 de la Ley Hipotecaria que «el
Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca,
si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el
dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular
del inmueble afectado». Sin embargo, esta previsión de notificación una vez denegada
la inscripción se refiere al supuesto en que, tras la tramitación del
procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, haya resultado que existe
una efectiva invasión o no se hayan disipado las dudas existentes al respecto.
Tal circunstancia no concurre en el caso que nos ocupa, en el que la mera
manifestación de las dudas en la calificación no se ve refrendada con un
pronunciamiento de la administración que pueda verse afectada en el curso de
dicho procedimiento. Por todo ello debe estimarse la alegación del recurrente
en el sentido de que lo que procede es la tramitación del procedimiento del
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, a los efectos de que durante su tramitación
la Administración pueda pronunciarse sobre dicha eventual invasión, previamente
a emitir la calificación. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso
y revocar la nota de calificación del registrador.
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