Cuando el objeto del negocio jurídico es estrictamente la mera transmisión de la misma cuota indivisa inscrita en el Registro de la Propiedad, amparada por tanto por la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito, no cabe imponer la exigencia de intervención administrativa previa

 

Resolución de 16 de febrero de 2026 de la DGSJFP: Se discute la inscripción de una compraventa de cuota de una finca rústica que es vendida por un heredero que la había adquirido previamente en la misma proporción. La finca fue vendida por el propio Ayuntamiento de Conil por participaciones indivisas de sextas partes a diferentes personas y las mismas fueron objeto de diversas transmisiones posteriores por título de herencia o compraventa que constan inscritas en el Registro.

La registradora suspende la inscripción al observar que tanto la finca registralmente como catastralmente, tiene la calificación de rústica y que el resultado de dividir la superficie de la finca entre las distintas participaciones indivisas resulta superficies inferiores a la unidad mínima de cultivo, además, no se trata de una asignación de cuotas en proindiviso resultantes de transmisiones mortis causa o entre cónyuges o pareja de hecho, por lo que requerirán la aportación de la preceptiva licencia de parcelación. Defiende tal criterio, aunque se transmita la misma participación inscrita, ya que supone también un indicio la trasmisión de cuota ya inscrita cuando con dicha transmisión se pase de una comunidad hereditaria a una comunidad ordinaria, como en el presente supuesto. Los recurrentes discuten tal criterio al tratarse de la venta de la misma participación indivisa ya inscrita.

 El apartado segundo del artículo 26 de la Ley de Suelo estatal dispone que la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. No obstante, el legislador básico establece que esta regla es aplicable no solo a la división o segregación en sentido estricto sino también lo es a la enajenación de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

 De igual modo establece que, en la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, lo que incluye aquellos actos equiparados legalmente a los mismos, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.

 La referencia a la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable supone una remisión a la legislación autonómica aplicable en materia de urbanismo.

 En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.

 En el caso de la legislación urbanística andaluza, el artículo 91 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, establece que «se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante (…) asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela (…) puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable» a los supuestos de parcelación urbanística, pero «sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación».

 En concreto, a estos efectos se equipara a la parcelación la transmisión «inter vivos» de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo rústico, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en el Reglamento y en la ordenación territorial y urbanística vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada.

 De este modo, la norma andaluza contempla un concepto material de la parcelación vinculado a aquellos negocios en los que pueda producirse el mismo efecto prohibido por la norma con independencia de la forma en que se configure jurídicamente y de las propias manifestaciones de las partes en el instrumento público que lo formalice.

 Acorde con este planteamiento de imponer un control administrativo previo en aquellos negocios en los que concurra el supuesto objetivo previsto por la norma, la ley establece que «no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación, segregación o división sin la aportación de la preceptiva licencia o acto que integre el control previo municipal que incorpore la georreferenciación precisa, que los titulares de las Notarías deberán testimoniar en la escritura correspondiente» –cfr. apartado cuarto del artículo 91 de la Ley 7/2021–.

 No obstante, se exceptúa expresamente el supuesto de la «asignación de cuotas en proindiviso resultantes de transmisiones mortis causa o entre cónyuges o pareja de hecho» que «no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de ley» -cfr- apartado quinto-.

 En el mismo sentido, sobre el régimen jurídico aplicable a la venta de participaciones indivisas en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, se pronuncia además la Dirección General de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Agenda Urbana de la Junta de Andalucía, en comunicación circulada al Colegio Notarial de Andalucía el 24 de junio de 2024, que corrobora la doctrina ya sentada por esta Dirección General con anterioridad.

 Las dimensiones de la parcela mínima divisible se contienen en la norma urbanística de aplicación en el término municipal de que se trate, pero, con carácter general, estas dimensiones no serán inferiores a las fijadas como unidades mínimas de cultivo en Resolución de 4 de noviembre de 1996 de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales para cada municipio, que oscila entre las 2,5 a 3 hectáreas (30.000 metros cuadrados) en secano y de 0,5 a 1 hectáreas en regadío.

 Hechas las consideraciones anteriores sobre el tratamiento de esos «posibles» actos de parcelación irregulares en Andalucía, procede ahora analizar el régimen jurídico registral de las edificaciones existentes en parcelas respecto a las que se ha reconocido administrativamente su situación de asimilado a fuera de ordenación.

 En este punto debe recordarse que este Centro Directivo ha afirmado que para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas en el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, con fundamento en la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.

 En el caso de la legislación andaluza, conforme al artículo 173 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, las edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, en cualquier clase de suelo y cualquiera que sea su uso, respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme a lo dispuesto en la legislación urbanística, se encuentran en situación de asimilado a fuera de ordenación.

 La declaración de asimilado a fuera de ordenación se hará constar en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal en el folio registral de la finca objeto de dicha declaración en los términos establecidos en la legislación estatal -cfr. artículos 341.1.j) y 410 del Reglamento-. En el caso de parcelaciones urbanísticas en cualquier clase de suelo, la declaración de asimilación al régimen de fuera de ordenación comprenderá la edificación y la parcela sobre la que se ubica.

 En suelo rústico, dicha declaración surtirá los efectos de la licencia urbanística exigida por el artículo 25.1.b) de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, y quedará sujeta a la caducidad prevista para las licencias de segregación en la presente Ley -cfr. artículo 174-.

 Como reconoce expresamente la norma autonómica, en el caso de parcelaciones urbanísticas en cualquier clase de suelo el asimilado fuera de ordenación también puede extender sus efectos sobre la parcela en la que se ubica la edificación, posibilitando la autorización e inscripción de escrituras de división o segregación de fincas amparadas en dicha declaración, siempre y cuando la parcela a la que se refiera conste debidamente identificada con sus coordenadas georreferenciadas, siendo equiparable en tal caso a la «acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa» impuesta por el artículo 26.2 de la Ley de Suelo estatal para posibilitar su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 En definitiva, en el ámbito de la legislación urbanística de Andalucía el título administrativo habilitante para la inscripción de divisiones o segregaciones ya consolidadas en la realidad puede ser la declaración administrativa de asimilado a fuera de ordenación cuando la misma comprenda también la parcela debidamente identificada por sus coordenadas georreferenciadas, siempre y cuando se cumplan se cumplan las cautelas antes expuestas en cuanto a la caducidad del título habilitante y la comunicación de la solicitud de inscripción registral a la Consejería competente.

 En cuanto al negocio de transmisión de cuotas indivisas a los que frecuentemente se asocian tales parcelaciones, debe partirse de la necesidad de diferenciar la cuestión del cumplimiento de la legalidad urbanística de los actos de uso del suelo, de la propia validez civil del negocio jurídico estipulado.

 En el caso particular de la legislación urbanística de Andalucía, con fundamento en la legislación básica estatal, la misma trata de clarificar los supuestos en los que negocios de transmisión de cuota indivisa, aún sin llevar asociados expresas atribuciones de derechos sobre partes concretas de terreno, presentan un indicio de parcelación que justifica la exigencia preventiva de intervención administrativa mediante un acto de control previo municipal -artículo 91 de la Ley 7/2021-.

 Por tanto, si bien la mera transmisión de una cuota indivisa es un acto neutro desde el punto de vista urbanístico, en el marco de la normativa andaluza, cuando el mismo presenta un indicio objetivo revelador de la existencia de parcelación -cfr. artículo 24.2 del Reglamento andaluz- el registrador deberá exigir motivadamente el oportuno acto de control previo municipal, bien consista en licencia, en declaración de asimilado a fuera de ordenación u otro acto del que resulte la conformidad administrativa.

 Los supuestos en los que no concurran tales circunstancias reveladoras solo pueden ser articulados mediante el procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1097/1993, es decir mediante la comunicación al Ayuntamiento y la suspensión de calificación hasta la respuesta municipal o transcurso del plazo previsto en el precepto.

 No obstante, la propia normativa andaluza asume la necesidad de diferenciar los aspectos civiles del negocio jurídico, pues el artículo 363 del reglamento señala que los actos y negocios jurídicos que hayan dado lugar a la parcelación deberán invalidarse, bien mediante voluntad de las partes o, en su caso, mediante resolución judicial, sin que la Administración pueda ejecutar forzosamente la cesación de aquellos negocios jurídicos privados, sin perjuicio de su la legitimación activa para instar ante la jurisdicción ordinaria la anulación de dichos títulos.

 Bajo este planteamiento, cuando se trata de transmitir la misma cuota indivisa inscrita en el Registro de la Propiedad amparada por tanto por la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito y bajo salvaguardia judicial -artículos 1, párrafo tercero, y 38 de la Ley Hipotecaria- no cabe imponer la exigencia de intervención administrativa alguna pues ello supondría cuestionar la vigencia del propio asiento registral al margen del cauce legal establecido –cfr. artículo 40 de la Ley Hipotecaria–.

 En síntesis, en el marco de la legislación andaluza, el tratamiento registral de los negocios de transmisión de cuota indivisa (u otros que se utilicen con igual finalidad como los relativos a derechos societarios) obliga a diferenciar diferentes supuestos en función de si se trata de la creación «ex novo» de nuevas cuotas indivisas respecto a las que constan inscritas y de la concurrencia o no de circunstancias reveladoras de una parcelación existente o indiciaria que puedan ser apreciadas por el registrador en su calificación:

 a) cuando el negocio de transmisión de nueva cuota presenta un indicio objetivo revelador de parcelación urbanística porque puedan existir diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a una división en suelo urbano o a una división en suelo rústico que pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos, el registrador debe exigir motivadamente el oportuno acto de control previo municipal en forma de licencia, declaración de asimilado a fuera de ordenación u otro acto de conformidad.

 El registrador en su calificación podrá considerar como circunstancias reveladoras de la existencia actual o potencial de una parcelación, con carácter no exhaustivo, las siguientes: la asignación de uso de parte de la finca, de referencia catastral asociada a la cuota, la transmisión de cuota en suelo rústico equivalente a superficie inferior a la parcela mínima, la consulta de cartografía oficial de la que resulte una parcelación en la propia finca atendiendo a la estructura parcelaria, viarios, caminos o la agrupación de edificaciones, así como la constancia registral de expedientes de disciplina urbanística –cfr. artículo 20 de la Ley de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía y 24.2 del Reglamento andaluz–.

 De este régimen deberán exceptuarse los supuestos previstos por la ley como las transmisiones mortis causa o entre cónyuges o pareja de hecho, salvo que concurra otro indicio objetivo cualificado.

 b) los supuestos de transmisión de nueva cuota indivisa de finca rústica en los que no concurran las citadas circunstancias reveladoras de parcelación en la propia finca –v.gr. transmisión de cuota equivalente a superficie rústica superior a la unidad mínima sin que concurra ninguna de las citadas circunstancias objetivas– pero el registrador pueda justificar dudas fundadas por las circunstancias de descripción, dimensiones o localización de la propia finca y de las fincas colindantes, deben ser articulados mediante el procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1097/1993, es decir, mediante la comunicación al Ayuntamiento y la suspensión de calificación hasta la respuesta municipal o transcurso del plazo previsto en el precepto, procediéndose según los casos a la inscripción, si no hay contestación en plazo o si se declara la inexistencia de parcelación, o a la denegación del asiento, cuando en este último caso el Ayuntamiento se oponga por declarar la existencia de parcelación ilegal.

 A los efectos de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, previsto para aquellos actos o negocios que, sin suponer la formal división o segregación de terrenos o equivalente a ella sujeta a conformidad administrativa, por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización de la finca o de sus colindantes o el número de actos o negocios similares o su carácter sucesivo puedan justificar la duda fundada sobre la existencia actual o indiciaria de una parcelación urbanística, la determinación de la clase de suelo a la que dicho precepto se aplique debe interpretarse de conformidad a la vigente legislación básica estatal –artículo 21 y 16.2 de la Ley de Suelo–.

 Por esta razón, el citado artículo 79 ya no queda limitado al ámbito del suelo no urbanizable, sino que debe aplicarse a todo suelo en situación de rural en el que queden prohibidas las parcelaciones urbanísticas de acuerdo con la legislación urbanística aplicable en cada caso.

 En este sentido, la Resolución de 10 de enero de 2023 pone de manifiesto que la actual legislación andaluza prohíbe la parcelación urbanística en toda categoría de suelo rústico y que el mismo se conforma por todo aquel que no reúne las condiciones de suelo urbano, sin perjuicio del régimen transitorio que diferencia entre el suelo urbanizable ordenado o sectorizado y el no sectorizado a los efectos de su transformación urbanística –cfr. artículos 14 y 20.b) y disposición transitoria primera de la Ley 7/2021–.

 c) cuando el objeto del negocio jurídico es estrictamente la mera transmisión de la misma cuota indivisa inscrita en el Registro de la Propiedad, amparada por tanto por la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito, no cabe imponer la exigencia de intervención administrativa previa pues ello supondría cuestionar la vigencia del propio asiento registral, bajo salvaguarda judicial, al margen del cauce legal establecido –cfr. artículos 1, párrafo tercero, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria y Resolución de esta Dirección General de 10 de septiembre de 2015–.

 En tales casos de cuotas indivisas inscritas, incluso concurriendo dudas fundadas de posible parcelación, el registrador no podrá denegar la inscripción por este motivo y solo podrá tramitar el procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 para que la Administración competente acuerde, si procede, la constancia registral con efectos informativos de la situación urbanística correspondiente o la prohibición de disponer que, una vez presentada en el Registro, sí deberá ser tenida en cuenta en su calificación por el registrador –cfr. apartados primero, segundo y sexto del artículo 341 del Reglamento andaluz–.

 En el presente expediente se plantea la inscripción de una escritura de compraventa por la que el titular por título de herencia de una veinticuatroava parte indivisa (4.166667%) de una finca rústica transmite su titularidad indivisa a otra persona. El notario realiza diversas advertencias y hace constar que en ningún caso de transmite una finca nueva e independiente sino una cuota ideal sin que implique propiedad exclusiva ni en el uso y disfrute sobre parte concreta y determinada.

 Como se ha expuesto en los fundamentos anteriores, como regla general, cuando el objeto del negocio jurídico es estrictamente la mera transmisión de la misma cuota indivisa inscrita en el Registro de la Propiedad, amparada por tanto por la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito, no cabe imponer la exigencia de intervención administrativa previa pues ello supondría cuestionar la vigencia del propio asiento registral, bajo salvaguarda judicial, al margen del cauce legal establecido –cfr. artículos 1, párrafo tercero, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria y Resolución de esta Dirección General de 10 de septiembre de 2015–.

 Según esta premisa, en tales casos de cuotas indivisas inscritas, incluso concurriendo dudas fundadas de posible parcelación, el registrador no podrá denegar la inscripción por este motivo y solo podrá tramitar el procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 para que la Administración competente acuerde, si procede, la constancia registral con efectos informativos de la situación urbanística correspondiente o la prohibición de disponer que, una vez presentada en el Registro, sí deberá ser tenida en cuenta en su calificación por el registrador –cfr. apartados primero, segundo y sexto del artículo 341 del Reglamento andaluz.

 No obstante, esa regla general aplicable al supuesto de transmisión onerosa de la misma participación indivisa inscrita debe matizarse cuando en el caso concreto concurran circunstancias adicionales que justifiquen la aplicación del régimen de la parcelación a la venta de la cuota ya inscrita a los efectos de requerir la oportuna conformidad administrativa –cfr. Resoluciones de 5 de julio de 2022 y 6 de septiembre de 2023–.

 Entre esas circunstancias cualificadas que pueden justificar desvirtuar la eficacia legitimadora derivada del asiento registral debe considerarse comprendida la propia naturaleza jurídica del título causal del negocio jurídico de transmisión de cuota.

En efecto, como prevé el apartado quinto del artículo 91 de la Ley 7/2021 «la asignación de cuotas en pro indiviso resultantes de transmisiones mortis causa o entre cónyuges o pareja de hecho no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de ley.

 A tenor del citado precepto, no existe presunción legal de circunstancia reveladora de parcelación que justifique la exigencia de licencia cuando la finca se adquiere por una comunidad hereditaria o conyugal o asimilable. Sin embargo, la posterior transmisión onerosa de la cuota adquirida por el heredero queda fuera del ámbito de la excepción y debe ser analizada conforme a los criterios aplicables a la transmisión «ex novo» de cuota indivisa.

 De este modo, no cabe identificar el supuesto de transmisión onerosa de la cuota adquirida por el heredero, asimilable a la transmisión «ex novo», con el caso de venta de la misma cuota inscrita y adquirida también por título oneroso, supuesto este último amparado por el principio de legitimación registral.

 En el supuesto analizado en este expediente se trata de la transmisión onerosa de la misma cuota inscrita a nombre de un heredero por lo que en principio cabría aplicar los criterios expuestos respecto a la transmisión de cuota «ex novo». Sin embargo, del examen del historial registral de la finca se observa que según resulta de la inscripción 2.ª de fecha 28 de enero de 2002, la finca fue vendida por el propio Ayuntamiento de Conil por participaciones indivisas de sextas partes a diferentes personas y las mismas fueron objeto de diversas transmisiones posteriores por título de herencia o compraventa que constan inscritas en el Registro, como se ha hecho constar con detalle en los antecedentes.

 Es decir, la asignación originaria de cuotas proindiviso fue realizada por el propio Ayuntamiento y a título oneroso con determinadas cautelas como la obligación de mantener el uso agrícola salvo modificación urbanística, la obligación de no enajenar «inter vivos» durante diez años, la condición resolutoria en caso de incumplimiento de tales obligaciones o derechos de tanteo y retracto.

Por lo que, a juicio de este Centro Directivo, tratándose de la venta de la misma cuota indivisa inscrita adquirida por herencia y procedente a su vez de otra cuota indivisa inscrita por título de compraventa, deben prevalecer a efectos registrales los efectos del principio de legitimación registral y salvaguardia judicial de los asientos –cfr. artículos 1, párrafo tercero, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria.

 Por tanto, nos encontramos en el tercero de los supuestos expuestos sobre el tratamiento de los negocios jurídicos de transmisión de cuota indivisa y según el criterio que se sostiene, en tales casos de cuotas indivisas inscritas, incluso concurriendo dudas fundadas de posible parcelación, el registrador no podrá denegar la inscripción por este motivo y solo podrá tramitar el procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 para que la Administración competente acuerde, si procede, la constancia registral con efectos informativos de la situación urbanística correspondiente o la prohibición de disponer que, una vez presentada en el Registro, sí deberá ser tenida en cuenta en su calificación por el registrador –cfr. apartados primero, segundo y sexto del artículo 341 del Reglamento andaluz–.

 En definitiva, en el caso concreto del presente expediente, el registrador debe atender al principio de legitimación registral que ampara la transmisión de la participación indivisa inscrita pero no debe desconocer tampoco la situación urbanística reflejada registralmente, esto es, la existencia de acto revelador de parcelación urbanística, por lo que en el presente supuesto el registrador debe proceder a remitir al Ayuntamiento la comunicación prevista en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 para que pueda ejercitar sus competencias en disciplina urbanística y actuar como en el mismo se dispone.

Es posible la inmatriculación de un piso de un edificio en régimen de división horizontal sin necesidad de consentimiento de todos los comuneros

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Se pretende en virtud de expediente de dominio la inmatriculación de una cuota indivisa de finca con expresión del elemento privativo que lleva aparejada, vivienda en planta primera, con atribución unilateral de cuota y sin que se describa la totalidad del edificio. El Notario autorizante de la escritura y ahora recurrente entiende que no es exigible la declaración de la obra nueva del total edificio y su división horizontal, dado el derecho de un comunero de inmatricular su cuota, especificando concretamente el contenido de la misma, que en este caso lleva aparejada la propiedad exclusiva de una parte del edificio, la planta primera.

  Desde el punto de vista material, este Centro Directivo ya admitió en su Resolución de 12 de diciembre de 2019, la posibilidad de inmatricular la propiedad privativa de un elemento en régimen de propiedad horizontal, de manera independiente a los restantes elementos, cuando no constaba previamente inscrita la finca donde se procedía a la declaración de obra nueva y el régimen de propiedad horizontal, sin necesidad de aportar la titulación precisa para justificar la previa adquisición de todos los propietarios de los elementos integrantes de la misma.

 De la misma manera este Centro Directivo, en su Resolución de 24 de abril de 1998, reconoce que «ha de señalarse que una vez admitida la posibilidad de inmatriculación de un inmueble mediante una primera inscripción de una cuota indivisa en condominio ordinario practicada en virtud de auto recaído en expediente de dominio ningún obstáculo se advierte para rechazar esa inmatriculación en virtud de una primera inscripción de una cuota de participación en una comunidad especial si aparece completamente definido el régimen de esa comunidad y por consecuencia, el contenido de aquel derecho de cuota, como ocurre en el presente caso en el que se describe el total inmueble, se determina la parte de uso singular y exclusivo y, por exclusión, la de uso común, y la cuota respectiva (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal); sin que pueda rechazarse, so pretexto de no haber sido promovido por todos los cotitulares del inmueble, la aptitud del expediente de dominio para declarar, con plena eficacia inmatriculadora, ese derecho de cuota, así en su pertenencia como en su íntegro contenido pues, por una parte, es en tal caso obligatoria en el expediente la citación de todos los cotitulares del inmueble común (cfr. artículos 278 del Reglamento Hipotecario, y 201, regla 3.ª, Ley Hipotecaria), y por otra, no se pretende la declaración de la titularidad de las restantes cuotas, sino exclusivamente la del promotor». En el mismo sentido, las Resoluciones de 13 de febrero de 2014 y 13 de julio de 2017 reconocen la posibilidad de inmatriculación de una finca en la que se inscribe la titularidad de una cuota del dominio sobre la misma, siempre y cuando se hayan descrito todas las circunstancias, elementos y cláusulas determinantes y descriptivas de la misma, de acuerdo con el artículo 8 de la Ley Hipotecaria.

 No obstante, deben tenerse en cuenta también los aspectos formales de la inmatriculación, pues, aunque sólo se vaya a inscribir la titularidad de uno de los elementos, la inmatriculación física de la finca sobre la que se asienta la división horizontal será de toda la finca. En definitiva, la operación registral de inmatriculación en su vertiente formal, que se refiere a la incorporación a los libros de la finca como base de las operaciones registrales, ha de venir descrita e identificada en su totalidad, y debe acompañarse representación gráfica georreferenciada de la misma para su incorporación al folio registral como su base gráfica. Por ello, es necesario que se acompañe la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos totalmente coincidentes con el solar en el que se sitúa la vivienda cuya inscripción se solicita. Por otro lado, para poder inmatricular la vivienda, es necesario asimismo que se haya declarado la obra nueva del edificio del que forma parte, cumpliendo con las exigencias impuestas por la legislación urbanística.

Exigir el consentimiento expreso de los demás copropietarios del edificio sería dejar sin efecto la posibilidad de inmatriculación de las viviendas que lo componen, que este Centro Directivo ha sostenido en las Resoluciones anteriormente citadas. La tramitación del expediente de dominio notarial para la inmatriculación de la cuota y atribución del elemento privativo ha conllevado la citación al otro copropietario, que no se ha opuesto, por lo que tampoco cabe hablar de una determinación unilateral de la cuota. Además la declaración de obra nueva es una circunstancia de hecho (que esta Dirección General ha admitido realizar por ejemplo por un cónyuge en gananciales sin intervención del otro, por no ser un acto dispositivo) de manera que aunque normalmente exige por razón de tracto sucesivo la intervención de todos los copropietarios, debe flexibilizarse en los casos excepcionales de inmatriculación parcial de edificios en propiedad horizontal para facilitar el superior interés del propietario de las viviendas a su s acceso al Registro de la propiedad, siempre eso sí que en el expediente se hayan tomado garantías suficientes para la audiencia de los otros copropietarios, como sucede en el expediente que motiva este recurso, donde el copropietario ha sido citado y no ha habido oposición. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en cuanto a la necesidad de descripción en el título de la totalidad del edificio, cumpliendo los requisitos exigidos por la legislación urbanística, y estimarlo revocando la nota de calificación en cuanto a la exigencia de concurrencia del otro copropietario del edificio para la fijación de la cuota a inmatricular. 

 

LA RENUNCIA DE LA PROPIEDAD DE UN INMUEBLE

 

Nadie puede ser propietario en contra de su voluntad, por lo que cabe la renuncia a la propiedad. La renuncia a los derechos subjetivos se admite en general en el artículo 6.2 Código Civil, siempre que no contraríe el interés u orden público ni perjudique a tercero, Si el bien renunciado es una cosa mueble se convierte en una res nullius, un bien abandonado susceptible de ocupación por cualquiera (art. 610 del C.c.). En cambio, si se renuncia a un bien inmueble estos se consideran vacantes y sin dueño (bienes mostrencos) y pasan por ministerio de la ley a ser propiedad del Estado. El artículo 17 de la ​ Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, atribuye a la Administración General del Estado la titularidad de los inmuebles que carecieren de dueño.

Una escritura de renuncia abdicativa del dominio de una finca registral no puede inscribirse directamente y por sí sola a favor de la Administración Pública, porque una cosa es que la Administración adquiera los bienes vacantes por ministerio de la Ley, y otra distinta es que los adquiera automáticamente, sin cumplir con los requisitos administrativos que la propia Ley exige, es decir, el acta de toma de posesión de los bienes, (artículo 17.3 de la LPAP), el alta en el Inventario de bienes, (artículo 17.2 de la LPAP), y, fundamentalmente, la resolución expresa que pone fin al procedimiento de investigación de la propiedad, regulado en el artículo 47 de la LPAP y al que se remite el propio artículo 17 de la LPAP.

 Además, aunque el Registrador está obligado a promover la inscripción, (artículo 39 de la LPAP), en ningún caso está éste obligado a practicar la inscripción de oficio sin que así se lo requiera la Administración Pública, cohonestándose así la obligación de la Administración de inscribir sus bienes con el principio de rogación, de tal forma que, cualquiera que sea el título de adquisición, es la propia Administración, y no el Registrador de oficio, quien tiene que instar la inscripción de sus bienes.

 Un ordenamiento como el español, que permite la pérdida del dominio por renuncia (cfr. artículo 6.2 del Código Civil), no puede poner obstáculo a la cancelación del dominio en virtud de la escritura en que el titular registral manifiesta su voluntad de no tenerla como suya (cfr. artículos 79, 80 y 82 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 19 de enero de 1994). Desde el punto de vista de la técnica registral, y dejando al margen los demás presupuestos para que la renuncia al derecho de propiedad sea inscribible, ésta podría tener acceso al Registro mediante un asiento de inscripción en que se haga constar la renuncia, con subsistencia de la finca como finca inmatriculada y con sujeción a la disciplina normativa que rige la adquisición por parte de la Administración del Estado de los bienes inmuebles vacantes, de suerte que esta adquisición se produce «ope legis», desde el momento en que se cumplen los requisitos para tal atribución –cfr. artículos 609, párrafo segundo, del Código Civil y 17 y 47.d) de la Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas–).

Es decir, la mera existencia de una renuncia abdicativa no implica sin más que se produzca una adquisición por parte de la Administración General del Estado. Así ocurrirá y no se producirá la adquisición de la Administración General del Estado si existen terceros con un derecho preferente (a quienes acrezca la porción renunciada, vid. la reciente Resolución de 19 de octubre de 2018), o si los renunciantes resultan no ser los titulares civiles del dominio («nemo dat quod non habet»). De aquí que la regulación sobre el patrimonio de las Administraciones Públicas prevea la existencia de un expediente de investigación (artículos 47 y siguientes), «respecto de los bienes y derechos que presumiblemente sean de la titularidad de la Administración General del Estado (artículo 46.1 de la Ley).

Las Administraciones públicas tienen la facultad de investigar la situación de los bienes y derechos que presumiblemente formen parte de su patrimonio, a fin de determinar la titularidad de los mismos cuando ésta no les conste de modo cierto. En estos expedientes de investigación será preceptivo el informe de la Abogacía General del Estado antes de adoptar la resolución que proceda. El procedimiento se iniciará de oficio, por iniciativa propia o por denuncia de particulares. El acuerdo de incoación del procedimiento de investigación se publicará gratuitamente en el "Boletín Oficial del Estado", sin perjuicio de la posibilidad de utilizar adicionalmente otros medios de difusión. Una copia del acuerdo será remitida al ayuntamiento en cuyo término radique el bien, para su exposición al público en el tablón de edictos.

Cuando se considere suficientemente acreditada la titularidad de la Administración General del Estado sobre el bien o derecho, se declarará así en la resolución que ponga fin al procedimiento y se procederá a su tasación, a su inclusión en el Inventario General de Bienes y Derechos del Estado y a su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como a la adopción, en su caso, de cuantas medidas sean procedentes para obtener su posesión. Hasta que no recaiga dicha resolución favorable no es posible la inscripción en el Registro de la Propiedad: «La resolución decidirá sobre la pertenencia del bien o derecho a la Administración General del Estado, o en su caso, a sus organismos públicos» (artículo 58.2 del Reglamento), momento en el que «la Administración General del Estado, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 36 y 47 d) de la Ley, deberá inscribir a su favor en el Registro de la Propiedad, de conformidad con lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, los inmuebles o derechos sobre los mismos cuya pertenencia le haya sido acreditada a través del procedimiento de investigación» (artículo 60 del Reglamento de ejecución de la Ley).

A las personas que, sin venir obligadas a ello por razón de su cargo o funciones promuevan el procedimiento de investigación denunciando, con los requisitos reglamentariamente establecidos, la existencia de bienes y derechos que presumiblemente sean de titularidad pública, se les abonará como premio el diez por ciento del valor de los bienes o derechos denunciados, siempre que el procedimiento concluya con su incorporación al Patrimonio del Estado y esta incorporación no sea revocada posteriormente. El premio se devengará una vez se hayan vendido los bienes investigados, calculándose sobre el importe líquido obtenido por su venta. 

La renuncia a una cuota en una comunidad ordinaria.

El artículo 395 del Código Civil, al prever el deber del copropietario de contribuir con los demás a los gastos de conservación de la cosa común, establece que podrá liberarse de esta carga "renunciando a la parte que le pertenece en el dominio" ("Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Solo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio").

Respecto a los efectos se discute si la renuncia produce una cuota de propiedad vacante o, por el contrario, se produce el acrecimiento legal de la cuota renunciada a favor de los otros copropietarios. La mayoría de la doctrina y la jurisprudencia registral aboga por el acrecimiento en favor de los demás comuneros, como ponen de relieve, entre otros preceptos del Código Civil, el artículo 395, relativo a la renuncia de cuota hecha por el copropietario; el 644, al establecer que el que no quiera contribuir a las cargas de la servidumbre podrá eximirse renunciándola en provecho de los demás; el 575, que contiene idéntica norma respecto de la medianería, y el artículo 981 y siguientes, que regulan el derecho de acrecer y las condiciones en que podrá tener lugar.

La renuncia abdicativa es un acto unilateral e irrevocable que afecta a los demás comuneros por cuanto incrementarán proporcionalmente no sólo su participación en la comunidad –sino también sus costes y obligaciones pecuniarias por lo que se hace preciso el consentimiento de los copropietarios para su validez y eficacia.

La renuncia de un piso o local en una propiedad horizontal: Si la propiedad renunciada es un piso o un local que forma parte de una propiedad horizontal se puede también discutir si como consecuencia de esa renuncia el piso o local pasa a ser un bien mostrenco, propiedad del Estado, o por el contrario se produce un acrecimiento en favor de los demás comuneros del edificio en proporción a su porcentaje de propiedad en el edificio. Esta segunda opción de acrecimiento es la que ha sido admitida por la jurisprudencia registral

La DGRN considera necesario para la inscripción de la renuncia a un piso o local no solo la notificación de la renuncia a los demás propietarios y a los órganos comunitarios, sino también el consentimiento de los propietarios beneficiados por la misma.

Desde un punto de vista fiscal si consideramos el acrecimiento como un efecto legal de la renuncia no hay transmisión patrimonial sujeta al ITP, aunque sí habría una sujeción a la cuota gradual del IAJD.

La renuncia en situaciones de multipropiedad: Otro de los supuestos habituales de copropiedad de un derecho común son las denominadas situaciones de multipropiedad o derecho de aprovechamiento por turnos de un bien inmueble. La Resolución de la DGRN de 19 de octubre de 2018 tiene declarado si la renuncia se refiere a un elemento independiente integrado en un régimen de propiedad horizontal: "recae sobre un derecho complejo (propiedad separada y elementos comunes) que está incardinado en una relación comunitaria más amplia (en la que están implicados otros propietarios en cuanto los derechos de todos vierten sobre un mismo objeto, el edificio constituido en propiedad horizontal, por lo demás indivisible); relación que hace interdependiente en muchos aspectos, como en el caso de responsabilidad por los gastos generales, la suerte de todos de modo que la baja de uno (sin incorporación de otro, que se haga cargo de su cuota, temporal o indefinidamente) no puede dejar de afectar personalmente a los demás".

Los demás comuneros no son terceros jurídicamente extraños sino terceros jurídicamente interesados, con una posición más cercana a la de partes que a terceros en la medida que la renuncia en cuestión, en cuanto libera unilateralmente a uno de la relación jurídica plurilateral que ligaba a todos, tiene repercusiones jurídicas automáticas para los demás. Por tanto, acreditada la renuncia abdicativa llevada a cabo por las cotitulares de una de las cuotas de uso de un apartamento sujeto a la Ley 42/1998, sujeto a su vez a la Ley aplicable a los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal no puede discutirse ni el carácter renunciable de la cuota ni la consecuente posibilidad de acceso de la renuncia al folio de la finca. Cuestión distinta es el conjunto de requisitos que para la práctica de dicha inscripción resultan del ordenamiento jurídico. Y estos requisitos son la notificación y el consentimiento de los demás comuneros.

 No cabe, en primer lugar, afirmar que basta con la notificación practicada al presidente y al administrador de la comunidad.  Un efecto jurídico como es el acrecimiento derivado de la renuncia abdicativa de un cotitular (Resolución de 21 de octubre de 2014), no puede producirse en el patrimonio del destinatario por la mera realización de una notificación a un tercero por mucho que al mismo correspondan facultades de gestión y representación de la comunidad.

 La cuota en comunidad objeto de la renuncia no se convierte en patrimonio del Estado. No lo es porque no estamos ante la renuncia abdicativa de un inmueble que queda así sin dueño, sino ante la renuncia abdicativa de una cuota de inmueble cuyo destino natural es el acrecimiento al resto de los comuneros a quienes no se puede imponer un acto ajeno sin que, como mínimo, hayan tenido la oportunidad de oponerse (vid. Resolución de 21 de octubre de 2014). 

La acción común de división: El comunero que quiere dejar de serlo tiene la posibilidad de renunciar a la propiedad y esta, salvo retracto, será adquirida por el Estado mediante un procedimiento administrativo, pero si la comunidad es sobre un piso u otro elemento de un piso en régimen de propiedad horizontal o en régimen de multipropiedad la renuncia este caso produce un acrecimiento en favor de los demás comuneros siempre que se le notifique y se cuente con su consentimiento.

  La única salida posible en estos casos de multipropiedad o división horizontal en que no se consigue la unanimidad, para que la cuota renunciada acrezca a los demás comuneros del inmueble, es la acción común de división.

Se debe partir de la base de que ningún comunero puede ser obligado a permanecer en la comunidad, por lo que en cualquier momento puede pedir que cese el proindiviso. El comunero que quiera renunciar puede pedir la venta forzosa del inmueble y el reparto del precio entre los comuneros en proporción de su cuota, Esta acción se sustancia en un procedimiento judicial que termina con la venta en publica subasta del inmueble.

 

VINCULACIONES OB REM DE FINCAS: ASPECTOS CIVILES Y FISCALES

Cuando una finca principal está vinculada a otra finca accesoria o a una cuota indivisa de ella, de manera que la transmisión de la primera comporta necesariamente la segunda se dice que están vinculadas ob rem. Estas vinculaciones se producen entre dos fincas registrales independientes a diferencia de los anejos inseparables como pueden ser los garajes y trasteros que se incluyen en su descripción junto a la vivienda como una sola finca registral.

También hay que diferenciar la servidumbre predial de la vinculación ob rem. La servidumbre predial es «un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño» (artículo 530 del Código Civil) mientras que vinculación ob rem tiene lugar entre fincas de un mismo propietario o copropietario. Por la servidumbre predial no se produce una conexión de titularidades y destino entre el predio dominante y el predio sirviente, como sí ocurre con la vinculación ob rem, sino más bien lo contrario, de manera que el predio sirviente, sin perjuicio del derecho de servidumbre, vigente el mismo, puede ser enajenado o gravado independientemente del predio dominante.

Esta vinculación de la finca principal y accesoria se produce por una causa de utilidad de modo que no puede separarse, configurándose la titularidad dominical de una finca por referencia a la titularidad de la otra, a la que está conectada. La titularidad de la finca “ob rem” corresponde pues a quien ostente la titularidad de la finca principal. Dado el carácter excepcional que presenta la vinculación ob rem en cuanto restringe el principio de libre disposición, para su admisibilidad es necesario que concurra una causa económica y a la vez jurídica que justifique la conexión o una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad, e incluso de servicio. Se considera como justificación suficiente para la vinculación el constituir las fincas una misma unidad funcional afecta a una determinada industria o negocio, como podría ser la explotación de un supermercado que se desarrolla totalmente sobre varios locales comerciales

Este tipo de vinculación, es muy habitual en complejos inmobiliarios con zonas comunitarias, (piscinas, pistas deportivas, zonas verdes, merenderos, gimnasios), pero también pueden darse entre una vivienda y una plaza de garaje si son dos fincas registrales distintas. Sí puede suceder que una vivienda unifamiliar disfrute en otra finca de zonas destinadas a uso comunitario. Esta vinculación se hace en escritura pública y suele ser sobre una participación indivisa de la finca accesoria. Por tanto, la vivienda sería la finca principal, siendo la finca de las zonas comunes la finca accesoria.

La vinculación supone la necesaria transmisión conjunta de la finca principal y de la accesoria. No sería posible vender sólo la vivienda o sólo la participación en la finca accesoria. La finca vinculada no puede seguir un régimen jurídico distinto de la finca principal a la que está adscrita. El único consentimiento contractual que debe darse, en relación al negocio traslativo, es en referencia al elemento principal, sin que precise un consentimiento adicional para que se entienda asimismo transmitida la titularidad ob rem de la finca o cuota de finca vinculada y sin que la omisión de toda referencia a ella pueda considerarse que excluye la transmisión de la finca o cuota vinculada.

Para proceder a la inscripción de la vinculación “ob rem” en el Registro de la Propiedad, se requiere:

a.- El consentimiento de todos los titulares de las fincas a su creación

b.- La existencia de una causa económica y a la vez jurídica que justifique la vinculación.  ya que esta supone una restricción al principio general de que la propiedad es libre. Dado el carácter excepcional que presenta este especial vínculo, en cuanto restringe el principio de libre disposición, para su admisibilidad es necesario que concurra una causa económica y a la vez jurídica que justifique la conexión o una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad, e incluso de servicio. Se considera como justificación suficiente para la vinculación el constituir las fincas una misma unidad funcional afecta a una determinada industria o negocio, como podría ser la explotación de un supermercado que se desarrolla totalmente sobre varios locales comerciales

c.- Las fincas que se pretendan vincular “ob rem” deben estar inscritas previamente en el Registro de la Propiedad.

d.- La adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que recae el derecho: superficie, linderos, ubicación. En la finca vinculada debe constar expresamente su carácter de “finca vinculada” o “finca registral” ob rem. Indicar que se trata de finca registral vinculada ob rem, citando el carácter registral y el vínculo con la finca principal.

 La vinculación ob rem impacta directamente el valor de tasación, ya que la valoración debe considerar ambas fincas como unidad funcional.

Fiscalidad: La vinculación ob rem entre fincas, al otorgarse en escritura pública, ser inscribible en el registro de la propiedad y, a su vez no estar sujeta a TPO, OS e ISD y tener contenido valuable económicamente, es un acto que reúne los requisitos para quedar sujeto a AJD. La escritura pública de vinculación ob rem tributa en Andalucía por AJD al tipo del 1,2% sobre el valor de la finca accesoria

Obligaciones propter rem: Existen supuestos en que la existencia de un derecho real conlleva para su titular la existencia de determinadas obligaciones: Son las llamadas obligaciones propter rem (obligaciones «a causa de la cosa»), que se derivan de su titularidad (como es por ejemplo la obligación de pagar los gastos de comunidad o los gastos de laurbanización.

Las obligaciones «propter rem» presentan un régimen especial que se manifiesta en la absoluta vinculación de la obligación con la titularidad de una finca, de forma que el sujeto pasivo de la obligación es el titular de la finca en cada momento, y si cambia la titularidad resultará obligado el nuevo titular de la misma.

 Una vinculación “ob rem” supone la vinculación jurídica de dos fincas que deben pertenecer al mismo titular y transmitirse en bloque. En cambio, en una vinculación “propter rem”, supone además de atribuir al titular de un derecho real sobre un inmueble las facultades inherentes a tal derecho, la asunción de obligaciones (por ejemplo, pagar las cuotas de la comunidad de propietarios) que dimanan o nacen del hecho de ser titular de un derecho real.

LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS PRIVADOS

 

Se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.

Los complejos inmobiliarios privados suelen estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales y que participan en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios comunes como son los viales, las áreas de recreo, las instalaciones deportivas o los jardines.  Cada propietario ostenta un derecho exclusivo sobre su propiedad individual, pero, además, comparte la titularidad y el mantenimiento de los elementos comunes.

Los complejos inmobiliarios privados son definidos por la LPH como aquellos en los que coexisten dos tipos de comunidades interrelacionadas:

A.- La comunidad exclusiva de cada edificio: Comprende las viviendas o locales que conforman la edificación, donde cada propietario tiene derechos exclusivos sobre su unidad. Debe haber al menos dos edificaciones o parcelas independientes, destinadas principalmente a viviendas o locales.

   B.- La comunidad de la urbanización: Abarca a todos los propietarios de los elementos comunes que pertenecen a la urbanización, como jardines, caminos y áreas recreativas.

Su regulación en España se encuentra en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que fue introducido por la Ley 8/1999 y en el art. 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Organización: La ley permite que la estructura jurídica de estos complejos inmobiliarios pueda organizarse de diferentes formas. Entre las más habituales según la Ley de Propiedad Horizontal, se encuentran:

 1.- Una comunidad única: Se puede constituir como una única comunidad de propietarios, sometida completamente a la LPH. Todos los propietarios están sujetos al mismo régimen de propiedad horizontal, gestionándose los bienes comunes mediante una única comunidad.

 2.- Una agrupación de comunidades: Las propiedades pueden organizarse en una agrupación de comunidades, donde cada comunidad mantiene su propia estructura de gestión y funcionamiento, pero se agrupan para la administración de los elementos comunes. Se produce cuando dentro del complejo existen varias comunidades independientes, pero con un régimen general que regula las zonas comunes del complejo entero. Por tanto, estos complejos constituidos como agrupación de comunidades se caracterizan por la existencia de una doble cuota, la relativa a los elementos y servicios comunes del CIP en su conjunto y la relativa a los elementos comunes de cada una de las subcomunidades que conforma. La supracomunidad constará de una Junta, cuya función será la de administración y conservación de los elementos o servicios comunes del complejo. 

3.    3.- Una agrupación de hecho: En caso de que no se adopte ninguna de las formas anteriores, se podrá operar mediante acuerdos entre los copropietarios, con la LPH aplicándose de manera supletoria.

La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización. Es habitual confundir los términos “complejo inmobiliario” y “propiedad horizontal tumbada”. Sin embargo, existen diferencias importantes. Los complejos inmobiliarios pueden constituirse sobre una o varias fincas. Por su parte, la propiedad horizontal tumbada se refiere a un tipo de urbanización en la que las viviendas, normalmente unifamiliares o pareadas, comparten una única parcela de suelo sin que se establezcan divisiones físicas de dicho terreno.

Título constitutivo: Para que un complejo inmobiliario privado funcione adecuadamente, se requiere un título constitutivo que describa los elementos privativos y comunes del complejo inmobiliario, las cuotas de participación asignadas a cada comunidad o propietario, que determinarán su contribución a los gastos comunes y los que regulan los derechos y obligaciones de los propietarios.

El funcionamiento de los complejos inmobiliarios privados se basa en principios de gestión colectiva y participación democrática. Cada comunidad o agrupación debe tener un presidente y, en su caso, un administrador que se encargue de la gestión de los elementos comunes. Las decisiones importantes deben ser adoptadas en asambleas, donde los propietarios votan en función de sus cuotas de participación. Todos los propietarios son responsables de cubrir los gastos necesarios para el mantenimiento de los elementos comunes y servicios, de acuerdo con su cuota de participación.

En el caso de constituirse como una comunidad única se aplicará en su integridad la ley de propiedad horizontal sin ninguna especialidad.

En el caso de que se constituya como una agrupación de comunidades se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

La agrupación de comunidades gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de la LPH, con las siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en la LPH sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

Desde el punto de vista de la técnica registral, los complejos inmobiliarios se sujetan al criterio del folio múltiple o plural. El folio de la finca matriz reflejará la urbanización en su conjunto y detallará los elementos comunes y reglas generales contenidas en el título constitutivo y en los estatutos. Inscrito el régimen, se abrirá folio independiente a cada una de las fincas particulares integradas en el conjunto, parcelas bien con viviendas unifamiliares o bien con bloques (consignando en este caso su propio régimen de propiedad horizontal). Este folio queda relacionado con el folio general del Conjunto. Y por último un folio autónomo a cada uno de los pisos o locales que componen los bloques/edificios, relacionados a su vez con el folio del edificio correspondiente.

 El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.

La necesidad de licencia administrativa: El artículo 17.6 TRLS exige la licencia administrativa para la constitución o modificación de complejos inmobiliarios, con dos excepciones. La constitución y modificación del complejo inmobiliario privado deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma.

No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:

a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.

b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

En este mismo sentido el artículo 137 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía exime de la necesidad de licencia municipal la constitución y modificación de complejos inmobiliarios en los supuestos exceptuados en la legislación estatal.

Los complejos inmobiliarios de carácter urbanístico:  Cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público se constituirá un complejo inmobiliario de carácter urbanístico en el que aquéllas y ésta tendrán el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público. Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación. 

LA LICENCIA MUNICIPAL PARA LA SEGREGACIÓN DE FINCAS

Son necesarias licencias urbanísticas no sólo para las parcelaciones, sino para cualquier tipo de división o segregación que se produzca sobre una finca, entendida ésta como unidad de suelo (parcela) o de edificación. Así sería necesaria una licencia urbanística para la realización de una división horizontal en un edificio existente.

Igualmente, los actos de división o segregación de elementos privativos de una división horizontal están sujetos a la licencia por la Administración competente donde se ubique la finca, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. Esta licencia será siempre necesaria excepto cuando como consecuencia de ella no se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación

La exigencia de autorización administrativa para creación de un nuevo elemento privativo por vía de segregación, agregación o división de otro preexistente, no sólo se impone en el citado artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, sino que encuentra también reflejo en el artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, referido a los actos de constitución o modificación de conjuntos inmobiliarios. También por su parte, el artículo 169 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía determina como actos sujetos a licencia urbanística municipal Las parcelaciones urbanísticas, salvo que estén contenidas en proyectos de reparcelación aprobados y las divisiones y segregaciones en cualquier clase de suelo. La licencia ha de ser expresa ya que el silencio administrativo será siempre negativo.

La licencia administrativa de segregación o la declaración de su innecesariedad es un acto administrativo que corresponde al Ayuntamiento, salvo en fincas rústicas si no se ajustan a la unidad mínima de cultivo en el lugar, ya que al tener la consideración de parcelación urbanística corresponde a la CCAA. No cabe silencio positivo del artículo 42 de la LPA, por considerarse que el acto es ilegal y por tanto, nulo de pleno derecho. Una vez otorgada la escritura el Notario deberá remitir de oficio una copia autorizada de la escritura al Ayuntamiento respectivo. La licencia de segregación tiene una validez de tres meses. La licencia no tiene que ser interpretada en un sentido literal: Así se autoriza para segregar 80 metros de una finca de 500 el interesado puede o bien segregar la mayor o bien segregar la menor (que será lo habitual) o bien dividir la finca en dos.

En la escritura de segregación hay que reseñar el lindero o punto cardinal de la finca matriz por donde se efectúa la segregación. Después de describir la finca segregada es preciso también describir la situación en que queda la finca matriz que ahora se denominada finca resto. A veces sucede que de la finca matriz se han practicado sucesivas segregaciones y algunas no todavía no se han inscrito, en este caso se puede indicar que la finca matriz tiene la superficie que resulta de la última segregación practicada, aunque esta no coincida con la que resulta del Registro.

 Fincas rústicas: En las fincas rústicas la división o segregación, además de contar con la correspondiente licencia o declaración de su innecesariedad, debe hacerse respetando la unidad mínima de cultivo que (salvo contadas excepciones) es de dos mil quinientos metros para fincas de regadío y dos hectáreas y media para las fincas de secano. La segregación que se haga sin respetar esta limitación es nula, por eso es importante reseñar en toda descripción de finca rustica que es finca indivisible por debajo de la unidad mínima de cultivo. No obstante, se permite la división o segregación en los siguientes supuestos:

a) Si se trata de cualquier clase de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que, como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

b) Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia.

c) Si es consecuencia del ejercicio del derecho de adquisición preferente (retracto) establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos.

d) Si se produce por causa de expropiación forzosa.

En las fincas rústicas la validez de las licencias de segregación en fincas rústicas y su adecuación a las unidades mínimas de cultivo son competencia de la Comunidad Autónoma y no del ayuntamiento respectivo. En los terrenos rústicos están prohibidas las parcelaciones urbanísticas.

En Andalucía la venta de una cuota indivisa de una finca rústica puede ser considerada como un caso de parcelación ilegal. el artículo 91 de Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía dispone que se considera parcelación urbanística:

a) En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano, toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.

b) En terrenos que tengan el régimen del suelo rústico, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en esta Ley y en la legislación agraria, forestal o similar, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.

 Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación.

 Las licencias de parcelación, segregación y división sobre el suelo, el vuelo y/o subsuelo requerirán los informes o autorizaciones de la Administración sectorial, según la finalidad de las mismas.

 No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación, segregación o división sin la aportación de la preceptiva licencia o acto que integre el control previo municipal que incorpore la georreferenciación precisa, que los titulares de las Notarías deberán testimoniar en la escritura correspondiente.

Las licencias municipales sobre parcelaciones, segregaciones o divisiones se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación. La no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia por ministerio de la ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo de presentación podrá ser prorrogado por razones justificadas. En la misma escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna licencia testimoniada, los otorgantes deberán requerir a la Notaría autorizante para que envíe por conducto reglamentario copia autorizada de la misma al Ayuntamiento correspondiente, con lo que se dará por cumplida la exigencia de protección a la que se refiere el párrafo anterior.

 La asignación de cuotas en pro indiviso resultantes de transmisiones mortis causa o entre cónyuges o pareja de hecho no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de ley.

 Para las inscripciones de parcelación, segregación o división, los Registros de la Propiedad exigirán la observancia de lo dispuesto en los apartados precedentes, en los términos previstos en la legislación básica estatal.

 En suelo rústico quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas.

Fincas urbanas: En cuanto a las segregaciones de parte de pisos o locales comerciales que están en régimen de propiedad horizontal hasta la reforma de la LPH de junio 2013 no se requería licencia municipal, pero si autorización de la comunidad de propietarios o previsión estatutaria que permita la segregación sin necesidad de acuerdo de la comunidad. Esta modificación supone una alteración de las cuotas. El art. 10, 3 b de la Ley de Propiedad Horizontal tras su modificación por la ley 8/2013 de 26 de junio, exige autorización administrativa para la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes y para el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte. Este requisito no queda enervado por contar en los estatutos de la división horizontal del edificio la posibilidad de llevar a cabo segregaciones sin necesidad de autorización de la junta de propietarios. Por tanto, para cualquier segregación, agrupación o división de fincas en una PH es preciso obtener licencia expresa, y aprobación por la junta de propietarios (3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas), aun cuando la posibilidad de segregar, agrupar o dividir componentes, se encuentre recogida en los estatutos de la Comunidad. Las porciones segregadas deben tener salida propia a la vía pública o elemento común. Por tanto, cualquier modificación del régimen de propiedad horizontal que aumente o disminuya el número de elementos privativos, se encuentra sujeto a la necesidad de autorización administrativa, como requisito imprescindible para la inscripción.

Excepción: La necesidad de licencia para los actos de segregación y división de elementos en división horizontal pueda evitarse cuando haya transcurrido el plazo de prescripción de las acciones para la reposición de la legalidad urbanística y así se acredite fehacientemente, por analogía con lo previsto para las declaraciones de obra nueva por antigüedad ( apartado cuarto del artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana) siempre que no se haya incoado un expediente de disciplina urbanística y que el suelo no tenga el carácter demanial o de dominio público. En caso de tratarse de finca rústica en la que exista una edificación necesitará una Resolución de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) expedida por el Ayuntamiento, para lo cual necesitará que un técnico realice un examen de la vivienda y emita un certificado para presentar al Ayuntamiento.

 Pero la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo debe limitarse a los actos de división o segregación de edificaciones o elementos integrantes de edificaciones, pero no a los actos de parcelación o división de suelos o terrenos para los que será ineludible la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o una declaración de la Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida.

La Resolución de 15 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, determina que en una propiedad horizontal, no puede realizarse una segregación sin licencia municipal por haber prescrito la acción urbanística, si la segregación comporta un incremento de los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente. Únicamente será preceptivo acreditar el oportuno título habilitante urbanístico para actos de división o segregación de fincas, incluida la división horizontal, cuando exista un incremento de sus elementos susceptibles de aprovechamiento independiente respecto a los que, en su caso, consten declarados en la correspondiente inscripción de obra nueva, ya se haya practicado ésta con la oportuna licencia, ya se practique al amparo del artículo 28.4 de la Ley del Suelo.

En resumen, según el esquema expuesto por la citada resolución sobre la aplicación del artículo 28.4 de la Ley de Suelo, en relación con el artículo 26:

- cabe aplicar el citado artículo (con prueba basada en certificado técnico, catastral, municipal o acta notarial) para inscribir la declaración de la existencia de un edificio, su ampliación o completar su descripción (en caso de descripción antigua o genérica), con las correspondientes viviendas o locales que lo integren debidamente descritos.

– cabe también la división horizontal, por antigüedad, de las viviendas o locales descritos en el edificio declarado por la vía del citado artículo 28.4. El fundamento legal se encuentra en el propio artículo 26.6 de la Ley de Suelo, en la medida que el número y características de los elementos privativos resultantes resulten de la declaración de obra nueva inscrita al amparo del artículo 28.4.

 Por ejemplo, si consta declarado por antigüedad un edificio compuesto de seis viviendas y dos locales cabe formalizar e inscribir, sin autorización administrativa, la división horizontal de los mismos al amparo del artículo 28.4, en relación con el artículo 26.

 – los posteriores actos de división, segregación o cambio de uso o destino de fincas integrantes del edificio ya declarado se someten al correspondiente título habilitante previsto en la normativa urbanística.

 – únicamente sería admisible, a efectos registrales, aplicar el artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los mencionados actos de división, segregación o cambio de uso o destino de fincas integrantes del edificio ya declarado en régimen de propiedad horizontal si se utiliza como medio de prueba el correspondiente certificado del órgano competente municipal, dada la necesidad de ser conformes a la ordenación urbanística, su realidad interior y el carácter no contradictorio del procedimiento registral.

No obstante, no requieren previa licencia, entre otros:

– los actos sujetos a declaración responsable o comunicación previa, según el artículo 138. Por ejemplo, es el caso de la segregación de local, sin perjuicio de la necesidad de conformidad administrativa para su inscripción en el Registro de la Propiedad –cfr. la Resolución de 15 de octubre de 2024–.

– las divisiones, segregaciones y parcelaciones urbanísticas, contenidas en proyectos de reparcelación, ya sujetos a aprobación administrativa 

– la constitución y modificación de complejos inmobiliarios en los supuestos exceptuados en la legislación estatal. 

Conforme al artículo 26.6 de la Ley de Suelo, no será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:

«a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.

b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.»

 En Andalucía, la división o segregación de fincas rústicas con edificaciones en situación de AFO sin licencia específica de segregación es posible con una serie de requisitos.

1.- LA DECLARACIÓN DE AFO, que no legaliza la construcción, pero (174.2 Ley 7/2021) puede surtir los efectos de la licencia urbanística a que se refiere el artículo 25.1.b LMEA como uno de los supuestos exceptuados de la prohibición de segregaciones por debajo de la unidad mínima. Para ello, la declaración de AFO debe comprender la edificación y también la parcela sobre la que se ubica (y a la que se refiera la división o segregación), debiendo constar la parcela debidamente identificada con su superficie y linderos; pues en este caso será equiparable a la «acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa» impuesta por el art 26.2 TRLS para posibilitar su inscripción en el Registro de la Propiedad

2.- NOTIFICACIÓN DEL 80 RD 1093/1997. Si la finca segregada es inferior a la UMC, el órgano autonómico competente debe apreciar si concurren o no la excepciones del art 25 LMEA, de acuerdo con lo dispuesto en el art 80 RD 1093/1997, y para ello, los registradores de la propiedad remitirán copia de los documentos presentados. El órgano competente tiene 4 meses para pronunciarse. Si declara la nulidad de la segregación, el registrador deniega la inscripción. Si no hay respuesta o se reconoce la excepción basándose en la declaración de AFO, el registrador inscribe la segregación.

PARCELACIONES ANTIGUAS:

Resolución de 16 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 19 de diciembre de 2025): La aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la parcelación propiamente dicha. Son estos últimos a los que se refiere la doctrina de la Resolución de 17 de octubre de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015 y la más reciente de 19 de febrero de 2018, en el sentido de que para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de Suelo –norma registral temporalmente aplicable– la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.