Cuando un inmueble se vende,
dona, permuta, se aporta a una sociedad, se adjudica en pago de una deuda o a
cambio de una renta vitalicia se produce un incremento de patrimonio en el
IRPF. Este incremento de patrimonio también se origina cuando se transmite o
extingue un derecho real de disfrute como el usufructo. En todos estos supuestos se
produce, por regla general, una alteración en la composición del patrimonio del
contribuyente susceptible de tributar por el concepto de incremento de patrimonio
en la declaración de la renta.
Para el cálculo de este
incremento debe tenerse en cuenta la diferencia entre el valor de adquisición y
el valor de enajenación, con las adiciones y deducciones que en su caso correspondan. Por
ejemplo, si un inmueble lo compramos por 150.000 € y lo vendemos por 250.000 €,
tenemos en principio una ganancia patrimonial de 100.000 €.
Esta ganancia recibe la consideración de renta del ahorro y tributará al
tipo de gravamen progresivo que del 19% para los primeros 6.000 €, del 21%
entre 6.000 € y 50.000 €, del 23% entre 50.000 € y 200.000 €, del 27% entre
200.000 € y 300.000 y del 28% para todas las rentas que excedan esta última
cuantía.
Valor de adquisición: El valor de adquisición es el valor real por
el que se adquirió el bien, por lo que al valor de compra habrá que añadir el
coste de inversiones y mejoras significativas como baños, cocinas o
ampliaciones (sin contar los gastos de conservación y reparación) así como los
impuestos y gastos relacionados con la compra (sin contar los intereses). Los
impuestos y gastos relacionados a la compra que se pueden añadir al valor de
adquisición son los costes de los honorarios de notaría y de inscripción en el
Registro de la Propiedad, comisiones del Agente inmobiliario, Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales (ITP), Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD),
IVA o Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Cuando la adquisición hubiese
sido a título lucrativo (herencia o donación) se tomará por importe real el que
resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y
Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.
Cuando se trate de la transmisión
de elementos patrimoniales cuya amortización haya sido fiscalmente deducible
(inmuebles arrendados) se harán constar las amortizaciones en el año en que se dedujeron computándose, en todo caso, la
amortización mínima. Para
inmuebles arrendados, el importe de la amortización mínima se determina
aplicando el 1,5 por 100 hasta el 31 de diciembre de 1998; el 2 por 100 hasta
31 de diciembre de 2002, y el 3 por 100 desde 1 de enero de 2003.
Valor de transmisión: El valor de transmisión se determina a partir
del importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado siempre que no
resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. A este importe
hay que restar los impuestos y gastos que se hayan asumido por la venta como
son los honorarios de notaría, comisiones del Agente inmobiliario, Impuesto de Plusvalía
municipal, gastos de cancelación de la hipoteca y otras cargas en cuanto
resulten satisfechos por el transmitente. Cuando la transmisión hubiere sido a
título lucrativo (herencia o donación), se tomará por importe real el que
resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y
Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.
EXCEPCIONES Y REGLAS ESPECIALES
1.- Incompatibilidad con el impuesto de Sucesiones y Donaciones: Se
declara no sujetas a el IRPF, para evitar la doble imposición sobre las mismas,
las ganancias patrimoniales derivadas de la aceptación de donaciones, herencias
o legados por estar sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
2-. Los coeficientes de abatimiento o correctores de la ganancia obtenida
por la transmisión de bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 : Desde
el uno de enero de 2015 se determinó que se aplicarían coeficientes correctores
o de abatimiento a la ganancia obtenida por la transmisión de elementos
patrimoniales adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 inclusive con el
límite máximo y conjunto de 400.000 euros. Estos coeficientes se aplicarían
sólo a la parte de ganancia acumulada hasta el 19 de enero de 2006.
Así por cada año que pasaba desde
la adquisición del bien anterior a 1995 se restaba a la ganancia un 11,11% al
valor patrimonial. De esta forma, si se vendía un piso adquirido en 1980 habría
que calcular qué parte de la plusvalía corresponde a antes del 20 de enero de
2006 y qué parte correspondía a después de esa fecha. Para este cálculo había
que contar primero los días transcurridos desde la adquisición del piso hasta
el 19 de enero de 2006 y los días que habían transcurrido después. Si como
resultado de ese prorrateo se determinaba que hasta el 20 de enero de 2006 habían
pasado 7000 días desde la compra y después de esa fecha el cómputo total de
días es de 10.000, hay un porcentaje de la ganancia del 70% que se beneficia de
los coeficientes de abatimiento mientras que el resto del 30% seguiría el
régimen general sin reducción. Sobre ese 70% se aplicará un coeficiente de
reducción del 11,11% por cada año desde la compra hasta 1995. Así si hubieran
pasado cinco años el coeficiente de reducción seria 11,1 X 5 es decir 55,55% y
este sería el porcentaje de ese 70 por ciento que quedaría libre de pago del
impuesto. Si la ganancia total es de 200.000, el 70 % de esta cantidad es
140.000 y sobre esta cantidad aplicaríamos el coeficiente de 55,55% por lo que
estaría exento del pago del impuesto 77.770.
Los coeficientes de abatimientos
se limitan a las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de bienes con un
valor de transmisión máximo de 400.000 euros. Este límite es aplicado al
conjunto de los valores de transmisión de todos los elementos patrimoniales a
los que hayan resultado de aplicación los coeficientes de abatimiento desde 1
de enero de 2015, con independencia de que la venta de los bienes se hubieran
producido en momentos distintos.
3-. Transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años: No debe
integrarse en la base imponible, la ganancia derivada de la transmisión,
onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual de contribuyentes mayores de 65
años, tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si
lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia, siempre que la vivienda
transmitida haya constituido su residencia habitual durante el plazo continuado
de, al menos, tres años, y haya ostentando durante dicho periodo el pleno
dominio de la misma.
Sin perjuicio de lo anterior, si procede la aplicación de
la exención el supuesto de que el titular, mayor de 65 años transmite la nuda propiedad de la misma, reservándose el
usufructo vitalicio sobre dicha vivienda.
En idénticos términos, también se
declara exenta la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la
vivienda habitual realizada por personas en situación de dependencia severa o
gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal
y atención a las personas en situación de dependencia.
A los exclusivos efectos
de la aplicación de esta exención, se entenderá que el contribuyente está
transmitiendo su vivienda habitual cuando la misma constituya su vivienda
habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día
de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.
Ejemplo: El matrimonio formado
por don M.P.T. y doña J.L.C., de 70 y 68 años de edad, respectivamente, han
vendido su vivienda habitual el 25 de mayo de 2023 por un importe de 250.000
euros. Dicha vivienda fue adquirida por ambos cónyuges en régimen de sociedad
legal de gananciales el 13 de marzo de 1980 por un importe equivalente a 60.000
euros incluidos, los gastos y tributos inherentes a dicha adquisición.
Solución: Al tener ambos esposos
una edad superior a 65 años, la ganancia patrimonial derivada de la transmisión
de su vivienda habitual está exenta del IRP.
4-. La exención por reinversión en la adquisición de vivienda habitual.
Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual
del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por
la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual.
A estos efectos la rehabilitación
de la vivienda se asimila a la adquisición de la misma, teniendo tal
consideración las obras en la misma siempre que se trate de actuaciones
subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas y tengan por objeto
principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el
tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas y siempre
que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por 100
del precio de adquisición si se hubiese efectuado esta durante los dos años
inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro
caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho
inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de
mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.
Construcción futura: Asimismo, el contribuyente
también puede obtener el beneficio fiscal de la exención por reinversión si
destina las cantidades obtenidas en la enajenación de la vivienda habitual a
satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual en construcción, incluida
la posibilidad de autopromoción. En el caso de reinversión en construcción
futura debe aplicarse la totalidad del importe percibido a la construcción de
la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión de dos años y acreditarse la
finalización de las obras en el plazo de cuatro años, salvo ampliación.
Cuando para adquirir la vivienda
transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se
considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido en la
transmisión el valor de transmisión en los términos previstos en la Ley del
IRPF menos el principal del préstamo pendiente de amortizar. En estos
supuestos, pues, no se considera que exista reinversión parcial, aunque parte
del importe obtenido en la transmisión de la vivienda se haya destinado a la
amortización del préstamo pendiente.
La aplicación de la exención no
opera automáticamente, sino que el propio contribuyente ha de manifestar su
voluntad de acogerse a la misma y está condicionada a que tanto la vivienda
transmitida como la adquirida o, en su caso, la rehabilitada tengan la
consideración de vivienda habitual, así como a que la reinversión se efectúe en
los plazos y condiciones que se indican.
Se considera vivienda habitual
del contribuyente la edificación en la que el contribuyente resida durante un
plazo continuado de, al menos, tres años.
En relación con los beneficios
fiscales relacionados con la vivienda habitual, en los supuestos de adquisición
de la propiedad en pro indiviso, habiendo el obligado tributario residido
ininterrumpidamente en la vivienda desde su adquisición, para el cómputo del
plazo de tres años para determinar si el inmueble tiene o no la consideración
de vivienda habitual, ha de estarse a la fecha en que se produjo la adquisición
de la cuota indivisa, sin tener a estos efectos trascendencia la fecha en que
se adquirió la cuota restante hasta completar el 100 por 100 del dominio de la
cosa común con motivo de la división de la cosa común, la disolución de la
sociedad de gananciales, la extinción del régimen económico matrimonial de
participación o la disolución de comunidades de bienes o separación de
comuneros.
Para la aplicación de la exención
por reinversión a efectos del IRPF, no resulta suficiente que la contribuyente
haya ostentado la nuda propiedad de la vivienda que se transmite, durante una
parte del plazo continuado de, al menos, tres años, sino que se exige su pleno
dominio durante todo ese tiempo. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo
el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo,
se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias
que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio,
separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio
de empleo u otras análogas justificadas.
Para que la vivienda adquirida constituya la
residencia habitual del contribuyente, debe ser habitada de manera efectiva y
con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses,
contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. No
obstante, se entenderá que la vivienda adquirida no pierde el carácter de
habitual cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente, cuando
concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la
vivienda en los términos previstos anteriormente, cuando el contribuyente
disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la adquirida no sea
objeto de utilización, en cuyo caso el plazo de los doce meses comenzará a
contarse a partir de la fecha del cese y cuando la vivienda hubiera sido
habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de
doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las
obras, el plazo de tres años para considerarla como vivienda habitual del
contribuyente se computará desde esta última fecha.
En cuanto a este requisito de
ocupación de la vivienda habitual dentro de los doce meses téngase en cuenta
que no constituye un requisito adicional para la consideración de la
edificación como vivienda habitual, sino que viene a ampliar la deducción por
inversión en vivienda puesto que el contribuyente podrá aplicar la deducción,
aún no residiendo en la misma siempre que la ocupe en ese plazo. Esta
deducción, no obstante, no se consolidará hasta que la residencia adquiera la
condición de vivienda habitual, hecho que, como hemos dicho, se producirá en el
momento en el que el contribuyente resida en ella durante un plazo continuado
de tres años.
A los exclusivos efectos de la
aplicación de la exención, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo
su vivienda habitual cuando la misma constituya su vivienda habitual en ese
momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años
anteriores a la fecha de la transmisión.
En las situaciones de separación,
divorcio o nulidad del matrimonio que hubieren determinado el cese de la
ocupación efectiva como vivienda habitual para el cónyuge que ha de abandonar
el domicilio habitual por tales causas, el requisito de ocupación efectiva de
la vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los
dos años anteriores a la misma, que exige el apartado 3 del art. 41 bis del
Reglamento del IRPF, se entenderá cumplido cuando tal situación concurra en el
cónyuge que permaneció en la misma. Por tanto, se entenderá que el
contribuyente que debió abandonar la vivienda habitual familiar por atribución
del uso al otro cónyuge, está transmitiendo la vivienda habitual cuando, para
el cónyuge que permaneció en la misma constituya su vivienda habitual en ese
momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años
anteriores a la fecha de transmisión.
La reinversión en la adquisición
de una nueva vivienda del importe obtenido con la transmisión puede ser total o
parcial. Para aplicar la exención por reinversión no resulta preciso emplear en
su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo
suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un
tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un
préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble. Por tanto,
para considerar realizada la reinversión se tendrá en cuenta la totalidad del
valor de adquisición de la nueva vivienda con independencia de si su importe ha
sido satisfecho o financiado y si dicho valor de adquisición de la nueva es
igual o superior al de la antigua, la reinversión será total. En caso contrario
será parcial. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al
total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte
proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad
efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas anteriormente.
La reinversión del importe obtenido
en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un
período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no
solo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior
vivienda habitual. Lo que quiere beneficiar la normativa del IRPF, a través de
esta exención, es que el obligado tributario invierta en el plazo de dos años,
posteriores o anteriores a la venta, una cuantía equivalente al importe total
obtenido por la transmisión, lo que daría lugar a una total exención de la
ganancia, o en su caso a una exención parcial en proporción a los importes
reinvertidos dentro de dicho plazo de dos años. La reinversión no se efectúa
fuera de plazo cuando la venta se hubiere efectuado a plazos o con precio aplazado,
siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro
del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Ejemplo: Don M.G.B., de 56 años
transmite su vivienda habitual en 2023 por un importe de 95.000 euros. Dicha
vivienda fue adquirida en 1995 por una cantidad equivalente a 60.000 euros,
incluidos los gastos y tributos inherentes a dicha adquisición. La financiación
de dicha adquisición se efectuó mediante un préstamo hipotecario del que, en el
momento de la venta, queda por amortizar un importe de 4.000 euros.
Del importe obtenido en la venta,
destina 4.000 euros a la amortización del préstamo pendiente. En el mismo año
2023, compra una nueva vivienda habitual por un importe de 91.000 euros,
invirtiendo a tal efecto el resto del importe obtenido en la venta de su
anterior vivienda.
Solución: Valor de transmisión:
95.000, Valor de adquisición: 60.000: Ganancia patrimonial (95.000 - 60.000) =
35.000. Ganancia patrimonial exenta por reinversión: 35.000. Ganancia
patrimonial sujeta a gravamen: 0
Nota al ejemplo: dada la
existencia de un préstamo hipotecario sobre la vivienda transmitida, el importe
que debe reinvertirse para obtener la exención total de la ganancia patrimonial
obtenida es la diferencia entre el valor de transmisión (95.000 euros) y la
cantidad destinada a la amortización pendiente del préstamo hipotecario (4.000
euros), es decir, 91.000 euros, cantidad que ha sido la efectivamente
reinvertida.
5.- Entrega de bienes del Patrimonio Histórico: En los supuestos en que
el pago de la deuda tributaria correspondiente al IRPF se realice, de acuerdo
con lo dispuesto en el artículo 73 de la Ley 16/1985, de 25 de junio, del
Patrimonio Histórico Español, mediante entrega de bienes integrantes del citado
Patrimonio Histórico, está exenta del IRPF la ganancia patrimonial que pueda
ponerse de manifiesto por diferencia entre el valor de adquisición del bien
entregado y el importe de la deuda tributaria.
6-. Dación en pago y ejecución hipotecaria de la vivienda habitual: Se
declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial que se ponga de manifiesto con
ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del
deudor cuando se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias
judiciales o notariales y su finalidad sea la cancelación de deudas
garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas
con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional,
realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. En todo
caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de
otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de
la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.
7-. Inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso entre el 12 de mayo de
2012 y el 31 de diciembre de 2012. Estarán exentas en un 50 por 100 las
ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la
transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso entre el 12 de
mayo de 2012 y el 31 de diciembre de 2012.La exención alcanza a inmuebles
urbanos tanto afectos como no afectos a actividades económicas. Esta exención
parcial no resulta aplicable cuando el contribuyente hubiera adquirido o
transmitido el inmueble a su cónyuge, a cualquier persona unida a él por
parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el
segundo grado incluido, a una entidad respecto de la que se produzca, con el
contribuyente o con cualquiera de las personas anteriormente citadas, alguna de
las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con
independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales
consolidadas.
8.- Subvenciones por dividendo digital: No se integrarán en la base
imponible de este Impuesto, las ayudas concedidas en virtud de los dispuesto en
el Real Decreto 920/2014, de 31 de octubre, por el que se regula la concesión
directa de subvenciones destinadas a compensar los costes derivados de la recepción
o acceso a los servicios de comunicación audiovisual televisiva en las
edificaciones afectadas por la liberación del dividendo digital.
10.- Rehabilitación energética: No se integrarán en la base imponible
del IRPF, en el ejercicio 2023 y siguientes, las ayudas concedidas para
actuaciones de rehabilitación energética en edificios, en virtud de los
programas establecidos en los siguientes Reales Decretos:
11.- Disolución de las comunidades: Cuando en una disolución de comunidad
se adjudica bienes en proporción a la cuota que ostenta cada comunero no se
produce una alteración patrimonial. y, por tanto, no se produce ganancia o
pérdida patrimonial (Artículo 33.2 Ley del IRPF)
Ejemplo: Doña R.L.M. y doña
G.L.M. son hermanas y adquirieron en junio de 1995 por herencia de su padre una
finca rústica cuya valoración a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y
Donaciones ascendió a un importe equivalente a 3.000 euros, ascendiendo los
gastos de notaría, registro e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones al
equivalente a 500 euros. En marzo de 2023 deciden dividir la finca en dos
parcelas iguales y adjudicarse cada una en pleno dominio la correspondiente,
que se valora en la escritura pública de división en 30.000 euros. Como la
actuación realizada por las hermanas ha consistido únicamente en la división de
la cosa común, adjudicándose cada una ellas una parcela que se corresponde con
la cuota de titularidad, no se produce en ese acto alteración patrimonial y,
por ello, no existe ganancia patrimonial para ninguna de ellas. Cada una de las
parcelas en que se ha dividido la finca se incorpora al patrimonio de cada
hermana por su valor originario, (3.000 + 500) ÷ 2 = 1.750 euros, y con la
antigüedad de junio de 1995.
Exceso de adjudicación: Si la extinción de la comunidad se hace con un exceso de adjudicación por resultar indivisible el inmueble hay que distinguir si este exceso es gratuito o se compensa en metálico y a su vez tener en cuenta si el valor de la finca ha experimentado una apreciación en el momento de la extinción o no.
a.- En el caso de de no variar el valor del inmueble respecto del momento en que se constituyo el proindiviso y resultara indivisible el
inmueble o desmereciera mucho con la división, y se adjudicara en su totalidad a uno
de los comuneros con obligación de compensar en metálico a los restantes. El comunero
al que se adjudica en su totalidad el inmueble y compensa en metálico a los
demás tributa por la modalidad actos jurídicos documentados por la
parte que se adquiere ex novo en virtud de tal operación. Y el resto de los
comuneros que transmiten sus cuotas indivisas de participación a cambio de
precio, si no ha variado el valor del inmueble respecto de cuando se constituyó
el condominio no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a
título oneroso.
b.- Pero si el valor ha experimentado una variación al alza este exceso de adjudicación compensado en metálico generará un incremento de patrimonio para el resto de los comuneros. También este supuesto el comunero al que se adjudica en su totalidad el inmueble y que compensa en metálico a los demás tributa por la modalidad actos jurídicos documentados por la parte que se adquiere ex novo en virtud de tal operación.
c.- Si se divide entre los comuneros
sin respetar la cuota de titularidad de cada uno y sin compensar en metálico
estas diferencias, si no hay alteración del valor respecto del momento en que
se constituyó el proindiviso, el comunero o comuneros que recibe una parte del
inmueble superior a la que les correspondería por su cuota de participación
tiene un exceso de adjudicación que tributa en el ISD. Mientras que para el
comunero que recibe de menos no se generaría para ellos ganancia o pérdida
patrimonial a título lucrativo.
d.- Si hay alteración en el valor del inmueble en
el momento de la extinción el comunero que recibe una parte del inmueble
superior a la que les correspondería por su cuota de participación tiene un
exceso de adjudicación que tributa en el ISD. Y el comunero o comuneros que
reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de
participación tiene una ganancia patrimonial a título lucrativo.
La extinción parcial: Si se divide entre los comuneros
sin respetar la cuota de titularidad de cada uno, pero compensando en metálico
estas diferencias y no hay variación en el valor del inmueble respecto de cuando
se constituyó el condominio, el comunero que recibe una parte del inmueble
superior a la que les correspondería por su cuota de participación tiene un
exceso de adjudicación que tributa en el IS, mientras que el comunero o
comunero que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería
por su cuota de participación tiene una alteración en la composición de su
patrimonio pero dado que el valor del inmueble no ha experimentado aumento no
se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título lucrativo.
Y si se divide entre los
comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno, pero compensando en
metálico estas diferencias y hay un mayor al valor del inmueble respecto de cuando
se constituyó el condominio, el comunero que recibe una parte del inmueble
superior a la que les correspondería por su cuota de participación tiene un
exceso de adjudicación que tributa en el ITP por el exceso de adjudicación.
Mientras que el comunero o comunero que reciben una parte del inmueble inferior
a la que correspondería por su cuota de participación estarían trasmitiendo a
título oneroso la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit,
produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio y dado que el
valor del inmueble ha experimentado aumento se generaría para ellos una
ganancia patrimonial a título oneroso.
En el caso de que existan dos o más bienes
inmuebles en la comunidad de bienes, hay que atender al conjunto de los bienes
que integren la misma a los efectos de determinar si la posterior adjudicación
a cada uno de los comuneros se corresponde o no con la respectiva cuota de
titularidad, de forma tal que pueda no existir una alteración en la composición
de sus respectivos patrimonios. Solo en el caso de que se atribuyesen a alguno
de los comuneros bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su
cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en el otro,
generándose, en este último, una ganancia o pérdida patrimonial. De acuerdo con
lo expuesto, no existiría alteración patrimonial con motivo de la disolución
del condominio sobre los varios inmuebles siempre que los valores de
adjudicación se correspondan con su respectivo valor de mercado y que las
adjudicaciones efectuadas se correspondan con la respectiva cuota de
titularidad, conservando los bienes adjudicados los valores y fechas de
adquisición originarios
12.- - Derecho de usufructo:
Como regla general, la ganancia o pérdida patrimonial se calcula por la
diferencia entre el valor de transmisión (que es cero en el caso de extinción
del derecho) y el valor de adquisición. Si el titular del derecho real de goce
o disfrute sobre bienes inmuebles arrendó el mismo, pudo deducirse como gasto
en la determinación de los rendimientos del capital inmobiliario
correspondientes la amortización del usufructo (con el límite de los
rendimientos íntegros percibidos por el arrendamiento). Por ello, al producirse
la transmisión o extinción del derecho el valor de adquisición deberá minorarse
en el importe de las amortizaciones que pudieron deducirse fiscalmente.
En el caso de derechos reales de
goce o disfrute constituido sobre inmuebles que no generen rendimientos del
capital inmobiliario, el derecho se consume por el uso, por lo que el valor de
adquisición deberá minorarse proporcionalmente al tiempo de uso.
Derechos reales de goce o
disfrute sobre inmuebles adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994. En este
supuesto, si se obtiene una ganancia patrimonial, deberá distinguirse la parte
de la ganancia patrimonial que se haya generado con anterioridad a 20 de enero
de 2006 (única sobre la que resultan aplicables los coeficientes reductores o
de abatimiento) de la generada con posterioridad a dicha fecha sobre la que no
resultan aplicables los coeficientes reductores o de abatimiento.
13.- Los incrementos de patrimonio en la liquidación de
gananciales: La disolución de la sociedad de gananciales y la posterior
adjudicación a cada uno de los cónyuges de su correspondiente participación en
la sociedad, no constituye ninguna alteración en la composición de sus
respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida
patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva
cuota de titularidad. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de
los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición
originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición
originarias.
Solo en el caso de que se
atribuyesen a uno de los cónyuges bienes o derechos por mayor valor que el
correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial
en el otro cónyuge, generándose una ganancia o pérdida patrimonial. Así ocurre,
por ejemplo, en el caso de que el único bien ganancial, un inmueble, se
adjudica a un cónyuge quien abona al otro una compensación económica.
Ejemplo: Un matrimonio casado en
régimen de gananciales se divorcia en 2011. La distribución de bienes
gananciales se hace en los siguientes términos: el marido se queda con una casa
de verano que tenían en Benidorm, valorada en 160.000€, un coche marca Porsche
911, valorado en 50.000€, y el 50% de una cuenta corriente que, en el momento
del divorcio, tenía un saldo de 120.000€. Por su parte, su ex mujer se queda
con la vivienda habitual del matrimonio valorada en 200.000€, unas acciones del
BSCH valoradas en 10.000€ y el 50% del saldo de la cuenta corriente a la que
antes se ha hecho referencia. Por tanto, tras la disolución, el marido se queda
con bienes por valor de 270.000€, exactamente igual que su ex mujer. No se
produce ganancia o pérdida patrimonial en el momento de la disolución de la
sociedad de gananciales, al no producirse alteración en la composición del
patrimonio. Tampoco hay actualización del valor y fecha de adquisición de los
diferentes bienes, de modo que cuando se transmitan por cualquier título (lucrativo
u oneroso), se tomarán como valor y fecha de adquisición, los originarios.
14.- Aportación a la sociedad de gananciales: La aportación gratuita de bienes privativos a la sociedad de gananciales sí genera una alteración patrimonial para el cónyuge aportante, conforme al artículo 33.1 de la LIRPF, lo que puede dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial. En la aportación a gananciales no se transmite la mitad que sigue perteneciendo al cónyuge aportante, pero si hay un desplazamiento patrimonial en cuanto a la otro mitad que pasa a ser de titularidad del otro cónyuge, por lo que se genera en el aportante una posible ganancia patrimonial por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de la mitad del bien aportado.
15.-Operaciones a plazo: Se consideran operaciones a plazos o con
precio aplazado aquéllas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante
pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la
puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año. Se
consideran operaciones a plazos o con precio aplazado aquéllas cuyo precio se
perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período
transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del
último plazo sea superior al año.
En el caso de operaciones a
plazos o con precio aplazado, el contribuyente podrá optar por imputar
proporcionalmente las rentas obtenidas en tales operaciones, a medida que se
hagan exigibles los cobros correspondientes. o imputar la ganancia patrimonial al
año en que se realiza el último pago.
16.- La tributación diferida de la condición suspensiva: En algunos
casos, el devengo de la ganancia patrimonial puede ocurrir que la obligación
del pago de impuestos sobre esa ganancia no se genere de inmediato y que se
aplace a un momento posterior. Esto pasa cuando se establece una condición
Suspensiva. Por ejemplo, un padre dona a un hijo un inmueble. Pero establece
como condición que su hijo cumpla 35 años y la destine a vivienda habitual. En
este caso, la tributación sobre la ganancia patrimonial del padre no se
producirá hasta que se cumpla esta condición.
17.- Condición resolutoria:
Cuando la venta se sujeta a una condición resolutoria el impuesto se
devenga inicialmente. Si después la condición no se cumple se podrá rectificar
su autoliquidación, y solicitar la devolución de los impuestos pagados.
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Asistente virtual para el cálculo del
incremento de patrimonio: La Sede electrónica de la Agencia Tributaria
incorpora un “Asistente virtual de Renta” donde podrá consultar cómo calcular
las ganancia o pérdidas patrimoniales en los casos más habituales incluyendo
los supuestos de transmisión de inmuebles, como la venta de la vivienda
habitual, pero también el cobro de ayudas públicas o las pérdidas en otras
inversiones o por robo.
También puede consultarse la herramienta de cálculo de la
página de notarios y registradores: https://www.notariosyregistradores.com/web/utilidades/calcula-plusvalia-irpf/calculo-plusvalia-irpf-transmisiones-2017/
