EL CONTRATO DE MEDIACION INMOBILIARIO O CORRETAJE. LAS OBLIGACIONES DE LOS GESTORES DE SERVICIOS INMOBILIARIOS EN LA VENTA Y ALQUILER DE INMUEBLES.

 

 

1. El contrato de mediación inmobiliaria o corretaje: La venta y el alquiler de un inmueble se puede gestionar sin intermediarios de manera directa, de modo que una vez alcanzado el acuerdo se formaliza este en un documento privado o en escritura pública. Pero suele ser habitual acudir a un tercero, un agente de la propiedad que se encarga de buscar al posible comprador o inquilino. Este encargo se formaliza a través de un contrato de mediación inmobiliaria o corretaje.

Nuestro Tribunal Supremo define el contrato de mediación o corretaje como aquel por el cual una persona (denominada oferente) encarga a otra que recibe el nombre de corredor o mediador que le informe acerca de la ocasión u oportunidad de concluir con persona o personas distintas un negocio jurídico o que realice las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización, comprometiéndose a cambio de ello a satisfacerle una retribución económica en el supuesto de que dicho ulterior contrato llegue a perfeccionarse.

La agencia se encarga de filtrar y estudiar las posibles ofertas que reciba para lo que concertara las visitas de esos clientes al inmueble para que estos una vez informado de las condiciones del mandante se puede redactar el contrato de compraventa privado, así como también ayudar al comprador a buscar la financiación y coordinar la firma de la escritura pública de compraventa ante notario. Otros servicios adicionales de la agencia pueden ser la promoción, publicidad y tasación del inmueble, la gestión del pago de los impuestos de Plusvalía y Transmisiones Patrimoniales y su presentación en el Registro de la Propiedad. También puede ofrecer hacer los cambios de titularidad de los suministros. No es baladí el importante papel que desarrollan los agentes de la propiedad en procurar acercar las posturas de las partes contratantes hasta llegar a ese punto intermedio que satisfagan a ambas.

2-. Los honorarios de la intermediación: La regulación de los honorarios de intermediación queda al arbitrio de las partes. El consumidor y el mediador lo pueden pactar de manera libre ya que no existe ninguna regulación al respecto. No obstante, debe tenerse en cuenta la legislación protectora de «consumidores y usuarios» y por tanto al Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU). En cualquier caso, el consumidor tiene derecho a dejar sin efecto el contrato, sin penalización de ninguna clase, dentro de los 14 días naturales siguientes a la fecha de firma del contrato de mediación.

 Estos honorarios se se plasman documentalmente en el mandato de venta que suscribe el vendedor con la agencia o el documento parte de visita que suscribe el comprador con la agencia. Es muy conveniente leer con atención estos documentos y declinar su firma en caso de que no se esté seguro de las consecuencias que pueda conllevar.

En el contrato de mediación o mandato de venta debe especificarse el porcentaje de los honorarios de la agencia, el momento y forma de su pago, así como los servicios que incluye la intermediación. Los porcentajes de honorarios que cobran los agentes inmobiliarios en España suelen oscilar entre el 2% y el 5% del precio final de la operación. El momento del pago de los honorarios de un agente inmobiliario también suele pactarse entre el agente y el cliente. Suele ser habitual cobrar un 50 por ciento cuando se formalice el contrato de arras y el resto cuando se firme la escritura pública.  En el caso de la compraventa de inmuebles el pago de los honorarios habitualmente corren a cargo del vendedor que es quien contrata los servicios de la agencia. Pero si la agencia también presta servicios al comprador como es el asesoramiento o búsqueda puede tener que pagar una parte o la totalidad de los honorarios. En algunos casos, los honorarios son compartidos entre el vendedor y el comprador. Esto es legal siempre que ambas partes lo acepten y quede claramente especificado en los acuerdos firmados.

Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda 12/2023, los honorarios inmobiliarios en contratos de alquiler deben ser asumidos exclusivamente por el propietario (arrendador). El artículo 20 de la LAU establece ahora que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.

No se puede desdeñar que el pago de los honorarios de la agencia es deducible y por tanto minoran el posible incremento de patrimonio en la declaración de la renta. El vendedor y el comprador podrá sumar al precio de la compra estos honorarios por lo que la diferencia posible entre el valor de adquisición y enajenación será menor. Igualmente para el arrendador disminuye el rendimiento inmobiliario pues será también deducible.

3.- El parte o hoja de visita: En la práctica es habitual que el interesado en la adquisición de una vivienda, tras tener conocimiento de la puesta en el mercado de un inmueble entra en contacto con la agencia inmobiliaria que publicita su venta para visitar el inmueble. Cuando finaliza la visita el agente le suele ofrecer que firme una hoja o parte de visita. Es frecuente que ese parte de visita establezca la obligación de satisfacer determinados honorarios en el caso de que finalmente se adquiera la vivienda, incluso una cláusula penal consistente en una indemnización para el supuesto que se llegará adquirir el inmueble sin la intermediación de la agencia.

La hoja de encargo inmobiliaria, es un documento pactado entre la agencia o el agente inmobiliario, de un lado, y el propietario o propietarios del inmueble, de otro. En él se desarrollan las condiciones en las que se ofrecerá la finca en el mercado, así como los derechos y obligaciones de ambas partes con respecto al encargo de oferta de compraventa. Este documento debe ir firmado por ambas partes y en él se fijan extremos tan importantes como la cuantía que cobrará la agencia, la forma de pago, la duración del encargo o el precio de oferta. Existen dos tipos de notas de encargo:

Nota de encargo en exclusiva: Este modelo se utiliza cuando el agente o agencia oferta el inmueble en exclusiva, de forma que el vendedor no puede ofertar el inmueble a través de otras empresas o profesionales.

Nota de encargo sin exclusiva o mandato simple: En este caso, el propietario podrá ofertar su inmueble a través de otros agentes o de forma personal.

La jurisprudencia sostiene que el comprador no queda obligado a pagar a la agencia inmobiliaria los honorarios establecidos en la hoja de visita, firmada habitualmente de forma apresurada sin tener un conocimiento cabal y meditado de sus consecuencias. La hoja de visita únicamente sirve para dejar constancia de la visita del interesado al inmueble, por lo que, de su firma no puede desprenderse un consentimiento libre e informado a un contrato de gestión de compra que suponga un compromiso de pago de honorarios. No obstante. si en el parte de visita hay una redacción clara, completa, veraz, comprensible y accesible, se le entregó a cliente una copia y se le advirtió expresamente de las consecuencias de su incumplimiento esta nota de encargo tiene efectos jurídicos para el futuro comprador si luego pretende desconocerla.

4-. Derechos de las personas demandantes de viviendas.

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda en su artículo 30  que son derechos de las personas demandantes, adquirentes o arrendatarias de vivienda, o en cualquier otro régimen jurídico de tenencia y disfrute además de los reconocidos en la legislación de defensa de los consumidores, el derecho de recibir información, incluida la suministrada por medios publicitarios, en formato accesible para personas con discapacidad o dificultades de comprensión, que sea completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, sobre las características de las viviendas, sus servicios e instalaciones y las condiciones jurídicas y económicas de su adquisición, arrendamiento, cesión o uso.

5-. Obligaciones de los agentes que presten servicios inmobiliarios

El mismo artículo 30 en su párrafo segundo dispone que todos los agentes que presten servicios inmobiliarios como promotores, personas propietarias y otras titulares de derechos reales, agentes inmobiliarios y administradores de fincas, deben cumplir en su actividad el deber de información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible conforme lo previsto en esta ley, así como en la legislación de defensa de consumidores y usuarios cuando se trate de relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios, quedando sujeta la publicidad que realicen a la legislación general que la regula, con prohibición, en particular, de cualesquiera actos publicitarios con información insuficiente, deficiente o engañosa.

Se entiende por información o publicidad toda forma de comunicación dirigida a demandantes de vivienda, usuarios o al público en general con el fin de promover de forma directa o indirecta la transmisión, el arrendamiento y cualquier otra forma de cesión de viviendas. Se entiende incompleta, insuficiente o deficiente la información que omita datos esenciales o los contenga en términos capaces de inducir a error a los destinatarios o producir repercusiones económicas o jurídicas que no resulten admisibles, por perturbar el pacífico disfrute de la vivienda en las habituales condiciones de uso.

Y en artículo 31 de la ley se regula la información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda. El precepto dispone que sin perjuicio de los principios y requerimientos contenidos en la normativa autonómica de aplicación y con carácter mínimo, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente información, en formato accesible y en soporte duradero, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra:

a) Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.

b) Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.

c) Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:

1.º Certificado o cédula de habitabilidad.

2.º Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.

3.º Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.

4.º Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.

5.º Certificado de eficiencia energética de la vivienda.

6.º Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.

7.º Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.

d) Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.

e) En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.

f) En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.

g) Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.

 En los mismos términos, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir información acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.

FACULTADES DEL CONTADOR-PARTIDOR

 El testador puede encomendar a un tercero, que no sea uno de sus herederos, la simple facultad de hacer la partición de su herencia. Y esta partición practicada por contador-partidor no precisa que sea consentida por los herederos. Si en la herencia hay bienes gananciales la partición deberá ser practicada con el concurso del cónyuge viudo, pero si los dos cónyuges han fallecido el contador también podrá practicar la partición por sí sólo y sin consentimiento de los herederos.

 Lo deseable es que los herederos de mutuo acuerdo formalicen la partición, pero no siempre se puede conseguir la unanimidad. También cabe que la partición la puede hacer el propio testador, aunque tiene el inconveniente que los valores que se tengan en cuenta en el momento en que se haga estén desfasados o queden bienes sobrevenidos sin repartir.  Por último, es posible que los herederos acudan a una partición judicial o si reúnen un cincuenta por ciento del haber hereditario a un contador-partidor dativo con las dificultades y costes que ellos conlleva, incluso pueden solicitar una partición arbitral si no hay legitimarios. Por eso lo más práctico es que el testador designe a una persona de su confianza como contador partidor, para que en el caso que los herederos no se pongan de acuerdo, pueda formalizar la partición sin tener que esperar el consentimiento de todos.

 Ante la ausencia de regulación de la figura del contador partidor, doctrina y jurisprudencia reiteran que, con carácter general, deben aplicarse al contador-partidor las mismas notas características del albacea, esto es: cargo voluntario, temporal, gratuito y de carácter personalísimo. Se puede nombrar varios con carácter conjunto o sucesivo para el supuesto que no pueda el primeramente nombrado.

 El contador-partidor tendrá las facultades que le haya atribuido el testador, sin perjuicio de las normas imperativas, y, en su defecto, las de contar y partir el caudal, esto es, realizar las operaciones de inventario, avalúo, liquidación, división y adjudicación de los bienes hereditarios.

 Habrá que distinguir por tanto entre:

              - Actos particionales, para los que está facultado.

              - Actos dispositivos, para los requiere autorización de los herederos.

Así, están facultados, por sí solo,  para:

 1.- Interpretar el testamento, como facultad de carácter instrumental, e incluso corregirlo cuando se trate de evidentes errores cometidos por el causante. En cambio, no puede entrar en valorar la justicia de una desheredación.

 2.- Liquidación de la sociedad de gananciales. La jurisprudencia y la práctica notarial, entienden que el contador puede liquidar la sociedad de gananciales con el solo concurso del cónyuge, sin intervención de los herederos del fallecido, solución expresamente acogida en la Compilación Navarra.

  3.- Fijación de deudas, cargas y gastos de la herencia y reducción de legados.

  4.- Determinación de donaciones colacionables.  

 5.- Fijación de legítimas, sin perjuicio del derecho de impugnación que  asiste a los legitimarios perjudicados

 6.- Adjudicaciones relativas al pago de deudas.

 7.- Entrega de legados.

 8.- La división del haber repartible y las adjudicaciones de bienes a los coherederos en pago de sus cuotas.  Mediante la división se fija la cuota o el haber de cada uno de los herederos, teniendo en cuenta su número, clase y posición jurídica.  La formación de lotes es la división del haber partible, consistente en formar grupos de bienes o derechos que después se adjudicarán a quien corresponda

La adjudicación es la aplicación de los bienes hereditarios determinados al pago de la cuota de cada causahabiente. Ello tiene lugar, bien mediante la adjudicación directa de los bienes, bien mediante la atribución de lotes o hijuelas previamente formadas.

 El contador partidor debe ajustar la partición a lo dispuesto en el testamento, haciendo lotes equivalentes en valor a los derechos reconocidos y respetando siempre los derechos de los legitimarios. No hay ningún inconveniente en hacer la adjudicación por cuotas indivisas en proporción a los derechos reconocidos a cada uno de los herederos.

 La partición hecha por el contador partidor no requiere consentimiento de los herederos, aunque sean legitimarios, siempre que el contador partidor actúe dentro de sus funciones. Sin perjuicio de que los interesados puedan impugnar la partición. En principio los herederos y legitimarios deberán pasar por ella mientras no sea palmariamente contraria a las legítimas o a lo dispuesto en el testamento.

 Dispone el artículo 1061 que, “En la partición de la herencia se ha de guardar la posible igualdad, haciendo lotes o adjudicando a cada uno de los coherederos cosas de la misma naturaleza, calidad o especie”. (Principio de igualdad cualitativa)

     - Conforme al artículo 1062, “Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga”.  (excepción al principio anterior)

  Se discute si el contador se excede de sus facultades, y por tanto sería necesario el consentimiento de todos los herederos, si adjudica la única finca del caudal relicto a un sólo de los herederos con obligación de compensar a los restantes el exceso en metálico. El contador partidor está vinculado a la regla de homogeneidad o igualdad cualitativa impuesta por el artículo 1061 Cc, de manera que cada heredero tiene derecho a recibir con la partición cosas de la misma naturaleza, calidad o especie que los demás; cuando el contador partidor no cumpla, en lo que sea posible, el art. 1061, no realiza un acto particional sino de enajenación para los que no está facultado ni legitimado. Sin embargo, este principio presenta excepciones, por ejemplo, aquellos supuestos en que la composición de la herencia es de tal naturaleza que no permite llevar a la práctica el principio de igualdad cualitativa. En este sentido hay que traer a colación el art. 1062 CC en virtud del cual “cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero”, del que resulta por tanto que la igualdad a que se refiere el art. 1061 CC es un igualdad relativa y no absoluta. Los demás interesados podrán impugnar la partición, pero, mientras tanto, ha de ser admitida, salvo que contravenga con claridad las legítimas o lo dispuesto por el testador.

 Se puede considerar que la adjudicación del art. 1062 es acto particional y no dispositivo siempre y cuando exista metálico suficiente en la herencia para compensar a los herederos no adjudicatarios. Si hay metálico suficiente en la herencia puede adjudicarse el bien entero al heredero mejorado y pagar a los demás su legítima con el metálico de la herencia. Sin embargo, cuando no hay metálico suficiente en la herencia, la obligación de pago sería a cargo del peculio particular del heredero adjudicatario, por lo que nos encontraríamos ante una venta de la porción hereditaria, supuesto que no es el contemplado en el artículo 1.062. Dicho supuesto entra ya dentro del ámbito del artículo 404 de división de un bien concreto, que exige unanimidad de los comuneros.                

  9.- Las rectificaciones en la partición. El contador puede realizarlas si varían los sujetos o los bienes, pero siempre del plazo que le haya sido fijado.

 10.- Valoración de los bienes de la herencia. El avalúo es la valoración en dinero de cada uno de los bienes y derechos y, en su caso, de las deudas no dinerarias que figuran en el inventario, con relación al momento en que se hace la partición. Esta valoración la puede hacer el contador partidor, aunque lo aconsejable en que se apoye en una tasación pericial. Se ha planteado la cuestión de determinar el momento al que debe referirse la valoración: si ha de ser al fallecimiento del causante o, el momento en que se haga la partición. La doctrina mayoritaria entiende que ha de atenderse al momento en que se haga la partición. Además, se ha de advertir que es deseable que el valor consignado sea el de mercado  y en todo caso, han de respetarse las normas fiscales sobre valoración a los efectos del Impuesto de Sucesiones.

 11.- La liquidación consiste en deducir del activo bruto de la herencia el pasivo, quedando así el activo neto o saldo activo. Es la operación aritmética mediante la cual, a partir del importe de los bienes inventariados y, previa la declaración de las bajas que de aquél deban hacerse, y el aumento del importe de los bienes colacionables, cuando los hubiere se fija el haber del difunto causante de una sucesión, divisible entre los partícipes de ella.

 12.- -. La colación es la agregación intelectual que deben hacer al activo hereditario los legitimarios que concurran en una sucesión con otros, de los bienes que hubieren recibido del causante en vida de éste, a título gratuito, para computarlos en la partición y a los efectos de calcular la legítima. El fundamento de la colación se haya en la presunta voluntad del causante (presunción iuris tantum). La presunción consiste en entender que es voluntad del causante que lo donado fue a cuenta de la cuota hereditaria del donatario. La colación es una vicisitud de la partición entre herederos forzosos. Por tanto, no comprende a los descendientes de ulterior grado del causante de la herencia.El contador partidor no puede verificar adjudicaciones en pago, pues se trata de actos de enajenación que implican la transmisión de la propiedad, ni respecto de los coherederos ni de un extraño.

 13.- También se puede considerar como funciones instrumentales para poder hacer la partición la formalización de modificaciones hipotecarias como serían la agregación, agrupación, segregaciçon y división de finca que sean presupuesto indispensable para poder practicar la partición.

 Plazo: El Tribunal Supremo aplica analógicamente a los contadores-partidores el plazo establecido para los albaceas en los art. 904 a 906 Cc, con el fin de que estos no puedan diferir indefinidamente la partición de la herencia; según su Sentencia de 18 septiembre 2006, la partición efectuada por comisario o contador-partidor fuera de plazo es nula.

 Forma: La partición por el contador, en principio, no está sujeta a forma alguna, pero, si desea acceder al Registro de la Propiedad, deberá constar escritura de partición o escritura o acta de protocolización de las operaciones particionales, de acuerdo con el art. 80.1 del Reglamento Hipotecario.

 Existiendo algún heredero sujeto a patria potestad, tutela o curatela. No es necesaria aprobación judicial, tal y como reconoce la mayoría de la Doctrina, el TS y la DGRN con base en el art. 1057.3 establece que “lo dispuesto en este artículo y en el anterior se observará aunque entre los coherederos haya alguno sometido a patria potestad o tutela; pero el contador-partidor deberá en estos casos inventariar los bienes de la herencia, con citación de los representantes legales o curadores de dichas personas”.

La falta de citación no hace nula la partición, sino anulable, quedando subsanada con la confirmación posterior de los interesados o sus representantes. Por supuesto que, si existiera entre ambos un conflicto de intereses, se nombrará defensor judicial, que, sin embargo, no será necesario si debe realizar la partición de una herencia a la que están llamados un incapacitado y su tutor, que resulta adjudicatario de un lote de bienes, toda vez que el contador partidor ejercita facultades que le corresponden por derecho propio, no como representante de cualquiera de los interesados en la partición.

 Efectos. La partición de la herencia hecha por el contador-partidor, es plenamente válida y eficaz, como si la hubiese hecho el mismo testador. En este sentido, la Res. de 24 marzo 2001 considera que la partición es válida e inscribible sin necesidad de contar con el consentimiento de los herederos o legitimarios, y que sólo un Juez puede declarar la disconformidad de la interpretación del testamento hecha por el contador con lo querido por el testamento, siendo materia excluida de la calificación registral. Aclaran, no obstante, las Res. de 19 septiembre 2002, 13 octubre 2005 y 20 julio 2007 que, si bien la partición es realizada por el contador partidor es inscribible, aunque no se acredite la aceptación de la herencia por los herederos, en tanto no conste dicha aceptación expresa o tácita, la inscripción se practicará sujeta a la condición suspensiva de la aceptación. Esta aceptación puede hacerse de manera expresa o de forma tácita formalizando cualquier acto de disposición sobre los derechos adjudicados ( Res. de 20 de julio de 2007 , Res. 19 de septiembre de 2002 y 13 de octubre de 2005). La inscripción tiene por tanto un cierto carácter provisional en tanto que no conste la aceptación del heredero o legatario a su respectivo llamamiento, es decir no es necesario el consentimiento de todos y cada uno los herederos a la partición hecha por el contador, ya que ésta es válida e inscribible sin perjuicio de su posible impugnación.

  Se ha discutido si había conflicto de intereses en una escritura de partición de herencia otorgada por el albacea contador partidor con intervención de la viuda, que también representaba a una hija menor de edad.La DGRN considera que no hay conflicto de intereses porque la partición es un acto unilateral del contador partidor, de modo que no puede considerarse que la intervención de la madre en la partición haya sido dispositiva o decisoria, caso en el que sí habría habido conflicto de intereses.

La única formalidad que el Código Civil exige para los casos de menores sujetos a patria potestad o personas sujetas a tutela o curatela es que el contador partidor debe en tales casos inventariar los bienes de la herencia con citación de los representantes legales o curadores de dichas personas (art. 1057 párrafo 3).

 El contador partidor no puede realizar actos que exceden de lo particional como sería realizar la conmutación del usufructo del cónyuge viudo, ni prescindir de su intervención en la liquidación de la sociedad de gananciales. Tampoco puede realizar hijuelas para pago de deudas.

 En este sentido la Resolución de 12 de julio de 2021 (BOE 29 de julio de 2021 en relación con las facultades del contador-partidor señala que éste se extralimita en los siguientes supuestos:

1º) La transformación del usufructo del cónyuge viudo en una atribución en pleno dominio de un porcentaje del inmueble, excede de las facultades del contador-partidor sin el consentimiento de todos los herederos.

2º) La adjudicación al cónyuge viudo, a calidad de compensar a los herederos, que también son legitimarios, con un derecho de crédito, excede de las facultades del contador partidor, además de atentar contra el principio básico de intangibilidad de la legítima.

3º) La adjudicación al cónyuge viudo de parte del inmueble en pago de una deuda ganancial, implica un acto dispositivo, también vedado al contador partidor, como la realización, en general, de actos dispositivos que exceden de las meras facultades de contar y partir, exigiendo en consecuencia la conformidad de los herederos. Y cabe reiterar, se señala, el criterio de la más autorizada doctrina al entender que el contador-partidor carece de facultades tanto para disponer de los bienes hereditarios como para la administración de la herencia; y sin olvidar que el pago de cualquier obligación de dar requiere facultades dispositivas sobre lo entregado y capacidad para enajenarlo (cfr. art. 1160 CC) careciendo el contador-partidor de ambas.