1. En los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de no Residentes que actúen sin mediación de establecimiento permanente, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes correspondiente a aquellos.
2. El adquirente no tendrá la obligación de retener o de efectuar el ingreso a cuenta en los siguientes casos:
a) Cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria.
b) En los casos de aportación de bienes inmuebles, en la constitución o aumento de capitales de sociedades residentes en territorio español.
3. El obligado a retener o ingresar a cuenta deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentre ubicado el inmueble e ingresar el importe de la retención o ingreso a cuenta correspondiente en el Tesoro Público, en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.
4. El contribuyente no residente en territorio español deberá declarar, e ingresar en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por el adquirente, en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.
La Administración tributaria procederá, en su caso, previas las comprobaciones que sean necesarias, a la devolución al contribuyente del exceso retenido o ingresado a cuenta.
5. Si la retención o el ingreso a cuenta referido anteriormente no se hubiesen ingresado, los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente, y el registrador de la propiedad así lo hará constar por nota al margen de la inscripción respectiva, señalando la cantidad de que responda la finca. Esta nota se cancelará, en su caso, por caducidad o mediante la presentación de la carta de pago o certificación administrativa que acredite la no sujeción o la prescripción de la deuda."
La retención se aplica tanto a
personas físicas como jurídicas, si bien se excluye a aquellos contribuyentes
que estando sujetos al IRNR actúen a través de establecimiento permanente. Esta
obligación se aplica siempre que al menos uno de los vendedores no sea
residente en España y sobre la parte de precio que a este corresponda. La
cantidad retenida se suele descontar en el momento formalizar la escritura de
compraventa. El comprador ingresará la retención mediante el modelo 211, en el
plazo de un mes a partir de la fecha de transmisión. Si la retención es
superior a la cuota tributaria, se podrá obtener la devolución del exceso. En
el plazo de, cuatro meses desde la firma de la escritura pública el vendedor
deberá de presentar el modelo 210 para ingresar la cantidad restante de la
ganancia patrimonial una vez practicada la retención, o si bien, el importe
resultante de la ganancia es inferior al 3% de la retención práctica solicitar
su devolución.
Su objeto son las transmisiones
de bienes inmuebles situados en territorio español que sean susceptibles de
generar una ganancia patrimonial, sea del pleno dominio, sea de la nuda
propiedad o del usufructo, incluidas las derivadas de una transacción judicial
o de procedimientos judiciales o extrajudiciales de ejecución. También hay
obligación de retener en las compraventas con precio aplazado, en las permutas,
daciones en pago de deudas, adjudicaciones en pago de asunción de deudas o
cesiones a cambio de alimentos. En la aportación a gananciales la retención es
sobre el cincuenta por ciento del valor de la finca.
Igualmente se considera que hay
obligación de retención en las extinciones de condominios, liquidación de
regímenes económico-matrimoniales y disolución de comunidades por no residente
si hay contraprestación a favor del no residente. También hay la obligación de
retención en las aportaciones inmobiliarias a la constitución o aumento de
capital de sociedades no residentes en territorio español.
El adquirente no tiene obligación
de retener ni presentar el modelo 211 en los siguientes casos:
- Cuando el transmitente acredite
que es contribuyente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o del
Impuesto sobre Sociedades, mediante un certificado de residencia fiscal
expedido la Agencia Tributaria donde conste está sujeto a dicho impuesto.
- En los casos de aportación de
bienes inmuebles en la constitución o aumento de capital de sociedades
residentes en territorio español.
En cuanto a las donaciones la
Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos de 30 de julio de 2021 considera que teniendo en
cuenta que en el supuesto de transmisiones a título lucrativo no existe
contraprestación alguna, tampoco existirá, para estos supuestos, la obligación
de retención o ingreso a cuenta a que se hace referencia en el citado artículo
25.2 del TRLIRNR y, en consecuencia, no habrá obligación de presentar el Modelo
211 de retención en la adquisición de los bienes inmuebles a no residentes sin
establecimiento permanente.
El incumplimiento de esta obligación
de retención no impide la inscripción, pero determina la afección registral del
inmueble al pago del menor importe entre la retención o ingreso a cuenta y el
impuesto correspondiente.
El Notario está obligado a
realizar a los otorgantes la advertencia de la obligación legal existente, y
ello, sin perjuicio de las sanciones que pudieran corresponder por la
infracción en que se incurra, si la retención o el ingreso a cuenta no se
llegan a ingresar.
Respecto al impuesto de la
plusvalía municipal el artículo 106.2 del Texto Refundido de la Ley de
Haciendas Locales dispone que cuando el transmitente sea una persona física no
residente fiscalmente en España, el comprador, tendrá la consideración de
sujeto pasivo sustituto del contribuyente, y, por lo tanto, estará obligado al
pago en sustitución del vendedor, por lo que es conveniente hacer la retención
del importe de este impuesto.
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